MERULE et DEVOIR DE CONSEIL
ANALYSE DU JUGEMENT DU 19 NOV. 2024 T.J. CLERMONT-FERRAND
Dans le cadre d’un litige mérule né voici déjà 5 ans, un diagnostiqueur vient d’être
mis hors de cause, mais pas le notaire (situation encore rarissime).
Une idée-force se dégage du jugement rendu : à chacun son devoir de conseil.
Rappel des faits
Vente précédée d’un DDT (cf. art. L. 271-4 CCH) effectué par un opérateur ne disposant d’aucune qualification parasitaire (précision : le bien se situe dans le Massif Central, hors secteurs termite et mérule, du moins au jour de la vente).
Avant la vente, face à des traces noires présentes sur un mur intérieur, le diagnostiqueur conseille à son client (vendeur) de faire analyser préventivement un échantillon par un laboratoire mycologique.
L’analyse effectuée débouchera sur un résultat négatif (agent ≠ mérule).
Les actes (compromis et acte réitératif) rédigés par le notaire énoncent que le rapport d’analyse établit l’absence de mérule dans le bien vendu.
Après la vente, découverte d’une infestation de mérule (2 jours après l’acte notarié, la commune concernée fut classée « zone mérule », cf. art. L. 133-7 CCH).
Aussi, l’acquéreur demande l’organisation d’une expertise judiciaire au contradictoire du seul vendeur.
A l’issue du 1er accédit, extension de l’expertise à l’opérateur.
A l’issue du 2nd accédit, l’opérateur demande l’extension de l’expertise au notaire.
Sur le devoir de conseil de l’opérateur
Selon l’acquéreur, l’opérateur aurait dû préconiser un diagnostic parasitaire, puisque le prélèvement effectué avant la vente, et ce, à son initiative, suppose, au minimum, quelques connaissances dans le domaine parasitaire (ce que l’opérateur conteste, ayant toujours souligné son absence de qualification1 en la matière).
Extrait des conclusions de l’acquéreur :
Selon le tribunal : l’opérateur a rempli son devoir de conseil
Extrait des conclusions du diagnostiqueur
Sur le devoir de conseil du notaire
Le jugement rendu rappelle, à bon droit, que le consentement de l’acquéreur a été faussé – exclusivement – par les termes des 2 actes rédigés par le notaire :
Dès 2020, le cabinet JOST proposa la mise en cause du notaire, proposition aussitôt acceptée par l’assureur de l’opérateur.
Sans cette initiative procédurale, ni l’acquéreur ni le vendeur n’auraient, probablement, songé à mettre en cause le notaire.
Le jugement rendu, encore inédit (à tout le moins à la connaissance du cabinet JOST), démontre, en lui-même, l’utilité d’une défense active (voire « contre-offensive »), comme fondée sur la recherche systématique des co-responsabilités (lesquelles sont encore trop souvent négligées, comme en atteste la jurisprudence récente, focalisant toute l’attention sur le diagnostiqueur, en occultant totalement
le rôle des autres professionnels intervenus dans le cadre de la vente).
Ce type de défense, qui présuppose naturellement une absence de conflit d’intérêts (avec le professionnel mis en cause et/ou son assureur), demeurera donc, plus que jamais, au cœur de l’action judiciaire du cabinet JOST.