Conseils, Responsabilité du diagnostiqueur

Comme chacun le sait (ou devrait le savoir), il est rare que la mérule ou le termite attende la signature de l’acte notarié pour prendre possession des lieux.

Pourtant, pour l’immense majorité des acheteurs (voire une partie de la chaîne de l’immobilier), tout commence avec le diagnostic présenté avant l’achat du bien.

En somme, peu importe le passé, ce qui compte, c’est : qu’en est-il aujourd’hui ?

Cette approche, un peu rapide, expose l’acheteur, mais aussi le diagnostiqueur, au risque de voir ressurgir une pathologie « du passé ».

Exemple : une infestation, détectée quelques années auparavant, n’est pas repérée lors du dernier diagnostic établi avant l’achat du bien.

Dans cette situation, nul doute que le réflexe de l’acheteur sera d’attaquer le vendeur, mais aussi le ou les professionnel(s), à commencer par le diagnostiqueur.

Celui-ci se défendra en rappelant que sa mission réglementaire ne lui permet pas (dans le cas général) de détruire ou de déposer quoi que ce soit.

Il est cependant probable que l’ancien diagnostic (re)fera surface, tôt ou tard. Se posera alors la question de savoir pourquoi cet élément n’a pas été pris en compte lors de la dernière vente (ce qui peut impacter le notaire, voire le négociateur, qui sont supposés étudier le titre de propriété du vendeur).

Mais se posera, aussi, la question de savoir pourquoi le diagnostiqueur n’a pas eu accès à cet ancien diagnostic, alors que son référentiel technique l’y invite.

L’expérience judiciaire montre que le diagnostiqueur doit souvent insister auprès de son client – et/ou de son représentant – pour accéder aux anciens rapports.

Naturellement, il ne s’agirait pas d’utiliser l’ancien diagnostic pour se dispenser d’un nouvel examen du bien.

Il s’agit en revanche d’utiliser le passé du bien comme une donnée à part entière.

Une affaire jugée voici quelques années illustre cette situation.

Le diagnostiqueur fut « innocenté », malgré la découverte – après la vente – d’une infestation de termites dans le bâti.

Explication : il avait récupéré l’ancien diagnostic, puis rappelé, dans son propre rapport (en complément de ses constatations : présence de termites dans le jardin), les conclusions du précédent diagnostic (qui signalait une infestation). Le passé venait donc appuyer le présent. Voici deux extraits de la décision rendue (désormais définitive) :

Résultat : diagnostiqueur mis hors de cause avant même qu’une expertise n’ait eu lieu. Donc coût du sinistre proche du zéro pour l’assureur.

Rappelons qu’au moins 2 sinistres sur 3 débouchent sur une expertise judiciaire.

La précaution consistant à récupérer l’ancien rapport (termite, amiante, ou autre), pourrait donc parfois « rapporter gros », notamment par l’économie qu’elle permettrait de réaliser aux assureurs de la filière (mais aussi en permettant au diagnostiqueur d’affirmer son professionnalisme aux yeux de tous).

Conseil pratique : dans votre rapport, plutôt que de mentionner « néant » à la rubrique « documents fournis », indiquer, selon les cas :

• soit les références (et les conclusions, surtout si elles révèlent quelque chose) de l’ancien diagnostic présenté par le client ; NB. si cette pièce révèle une infestation, toujours demander un justificatif du traitement effectué,

• soit que le client n’a rien fourni (à la suite de quoi on peut insérer un rappel du type : « en cas de dissimulation d’une information, la responsabilité du donneur d’ordre restera engagée »).