{"id":79,"date":"2013-04-09T09:28:23","date_gmt":"2013-04-09T07:28:23","guid":{"rendered":"http:\/\/test.damienjost.fr\/?p=79"},"modified":"2025-10-29T11:23:29","modified_gmt":"2025-10-29T10:23:29","slug":"illustrations-des-difficultes-liees-au-vefa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.damienjost.fr\/?p=79","title":{"rendered":"Illustrations des difficult\u00e9s li\u00e9es aux VEFA (Vente en l’\u00c9tat Futur d’Ach\u00e8vement)"},"content":{"rendered":"

Vente sur plans, r\u00e9novation \u00ab lourde \u00bb,
\net responsabilit\u00e9 du professionnel – Illustration<\/strong><\/h3>\n

Non-conformit\u00e9 de l’immeuble<\/strong><\/h4>\n

La non-conformit\u00e9 de l’immeuble (notamment par rapport au permis de construire) appara\u00eet comme un grain de sable aux incidences multiples, sur le projet lui-m\u00eame, mais aussi, parfois, sur la responsabilit\u00e9 du professionnel.<\/p>\n

1er exemple (source : Cass. com., 23 janvier 2007)<\/strong><\/h5>\n

Un promoteur conclut un compromis de vente avec un acqu\u00e9reur en vue de la construction d’une villa (lot 2). Peu apr\u00e8s, il est ajout\u00e9 au compromis la vente d’une autre villa (lot 1). Pour financer l’op\u00e9ration (acquisition et construction de 12 villas), le promoteur a obtenu une ouverture de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, via un compte courant centralisateur.<\/p>\n

L’acqu\u00e9reur signe l’acte authentique concernant le lot 2, le prix de vente \u00e9tant vers\u00e9 sur le compte centralisateur.<\/p>\n

Un arr\u00eat\u00e9 municipal vient interrompre les travaux pour cause de non-conformit\u00e9. La liquidation judiciaire du promoteur intervient avant que l’acte authentique relatif au lot 1 ait \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 ; or l’acqu\u00e9reur, se croyant d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taire de ce lot, a d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9 le prix correspondant \u00e0 l’achat de celui-ci sur le compte centralisateur.<\/p>\n

L’acqu\u00e9reur assigne le notaire et la banque du promoteur pour n’avoir pas contr\u00f4l\u00e9 l’usage des sommes vers\u00e9es sur le compte centralisateur.<\/p>\n

2\u00e8me exemple (source : Cass. 1\u00e8re civ., 27 septembre 2005)<\/strong><\/h5>\n

Plusieurs investisseurs acqui\u00e8rent des emplacements de stationnement au sous-sol d’un immeuble \u00e0 construire, en vue de leur exploitation commerciale. Or le permis de construire n’a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9 qu’en vue d’un parking r\u00e9sidentiel.<\/p>\n

Le promoteur ayant r\u00e9alis\u00e9 un parking \u00e0 usage commercial, le certificat de conformit\u00e9 est refus\u00e9. Quatre ann\u00e9es seront n\u00e9cessaires pour r\u00e9gulariser la situation et exploiter le parking.Les acqu\u00e9reurs invoquent un pr\u00e9judice financier et fiscal, demande accueillie par le juge.<\/p>\n

Conseils :<\/p>\n

    \n
  • Inviter le promoteur \u00e0 faire \u00e9tablir la conformit\u00e9 des travaux r\u00e9alis\u00e9s par rapport au projet initial, et ce par un homme de l’art ind\u00e9pendant de lui (architecte, bureau d’\u00e9tudes, etc.),<\/li>\n
  • V\u00e9rifier la conformit\u00e9 du permis de construire demand\u00e9 par rapport au projet initial.<\/li>\n<\/ul>\n

    Paiement des appels de fonds<\/strong><\/h3>\n
    Exemple (source : Cass. com., 9 avril 2002)<\/strong><\/h5>\n

    Un promoteur ach\u00e8te un terrain au moyen d’un pr\u00eat hypoth\u00e9caire, lequel est destin\u00e9 \u00e0 financer l’acquisition et la construction d’un ensemble immobilier.<\/p>\n

    Tous les acqu\u00e9reurs des lots en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement se sont acquitt\u00e9s du prix, en fonction de l’\u00e9volution de la construction, mais le cr\u00e9ancier ayant financ\u00e9 l’op\u00e9ration engage une proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re, pr\u00e9tendant n’avoir pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9sint\u00e9ress\u00e9.<\/p>\n

    Le notaire est jug\u00e9 fautif de n’avoir pas suffisamment alert\u00e9 les acqu\u00e9reurs sur le danger tenant \u00e0 l’hypoth\u00e8que du cr\u00e9ancier du promoteur, et la n\u00e9cessit\u00e9 corr\u00e9lative de respecter strictement les modalit\u00e9s de paiement pr\u00e9vues dans les actes de vente (\u00e0 savoir un ch\u00e8que bancaire \u00e0 l’ordre du cr\u00e9ancier du promoteur), \u00e0 peine de paiement non lib\u00e9ratoire.<\/p>\n

    Cette solution n’est pas nouvelle ; un arr\u00eat du 25 f\u00e9vrier 1992 de la 1\u00e8re Chambre civile avait d\u00e9j\u00e0 retenu que le notaire doit veiller \u00e0 ce que les acqu\u00e9reurs aient conscience de leurs obligations s’agissant des modalit\u00e9s de paiement de la partie du prix payable \u00e0 terme.<\/p>\n

    Garantie intrins\u00e8que<\/strong><\/h3>\n
    Exemple (source : Cour d’appel de Colmar, 21 f\u00e9vrier 2002)<\/strong><\/h5>\n

    Un promoteur vend \u00e0 un acqu\u00e9reur deux lots de copropri\u00e9t\u00e9 d’un ensemble immobilier qui sera issu de la transformation d’une ancienne ferme.<\/p>\n

    L’acte authentique \u00e9nonce qu’il r\u00e9sulte d’une attestation d’un architecte que les fondations sont achev\u00e9es et que les travaux sont parvenus au stade de la pl\u00e2trerie.<\/p>\n

    L’ach\u00e8vement de l’immeuble fait l’objet d’une garantie intrins\u00e8que, l’acte stipulant que le financement de l’op\u00e9ration \u00e9tait assur\u00e9 \u00e0 75 %.Or tel n’est pas le cas en r\u00e9alit\u00e9. En dehors du montant th\u00e9orique des ventes, lib\u00e9r\u00e9 seulement partiellement en fonction de l’avancement des travaux, aucun apport de fonds n’a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 par les associ\u00e9s, et il n’a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 que deux concours bancaires court terme.<\/p>\n

    La cour d’appel estime que l’op\u00e9ration \u00e9tait compromise d\u00e8s l’origine, puisque, au vu de l’ampleur du projet, comme des justificatifs fournis par le promoteur, la garantie d’ach\u00e8vement apparaissait \u00ab\u00a0formelle et inadapt\u00e9e\u00a0\u00bb (sic).<\/p>\n

    Il est reproch\u00e9 au notaire un \u00ab manque d’attention quant aux donn\u00e9es essentielles d’une vente conclue suivant des modalit\u00e9s particuli\u00e8rement dangereuses pour les acqu\u00e9reurs \u00bb.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Vente sur plans, r\u00e9novation \u00ab lourde \u00bb, et responsabilit\u00e9 du professionnel – Illustration Non-conformit\u00e9 de l’immeuble La non-conformit\u00e9 de l’immeuble (notamment par rapport au permis de construire) appara\u00eet comme un grain de sable aux incidences multiples, sur le projet lui-m\u00eame, mais aussi, parfois, sur la responsabilit\u00e9 du professionnel. 1er exemple (source : Cass. com., 23 janvier 2007) Un promoteur conclut un compromis de vente avec un acqu\u00e9reur en vue de la construction d’une villa (lot 2). Peu apr\u00e8s, il est ajout\u00e9 au compromis la vente d’une autre villa (lot 1). Pour financer l’op\u00e9ration (acquisition et construction de 12 villas), le promoteur a obtenu une ouverture de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, via un compte courant centralisateur. L’acqu\u00e9reur signe l’acte authentique concernant le lot 2, le prix de vente \u00e9tant vers\u00e9 sur le compte centralisateur. Un arr\u00eat\u00e9 municipal vient interrompre les travaux pour cause de non-conformit\u00e9. La liquidation judiciaire du promoteur intervient avant que l’acte authentique relatif au lot 1 ait \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 ; or l’acqu\u00e9reur, se croyant d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taire de ce lot, a d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9 le prix correspondant \u00e0 l’achat de celui-ci sur le compte centralisateur. L’acqu\u00e9reur assigne le notaire et la banque du promoteur pour n’avoir pas contr\u00f4l\u00e9 l’usage des sommes vers\u00e9es sur le compte centralisateur. 2\u00e8me exemple (source : Cass. 1\u00e8re civ., 27 septembre 2005) Plusieurs investisseurs acqui\u00e8rent des emplacements de stationnement au sous-sol d’un immeuble \u00e0 construire, en vue de leur exploitation commerciale. Or le permis de construire n’a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9 qu’en vue d’un parking r\u00e9sidentiel. Le promoteur ayant r\u00e9alis\u00e9 un parking \u00e0 usage commercial, le certificat de conformit\u00e9 est refus\u00e9. Quatre ann\u00e9es seront n\u00e9cessaires pour r\u00e9gulariser la situation et exploiter le parking.Les acqu\u00e9reurs invoquent un pr\u00e9judice financier et fiscal, demande accueillie par le juge. Conseils : Inviter le promoteur \u00e0 faire \u00e9tablir la conformit\u00e9 des travaux r\u00e9alis\u00e9s par rapport au projet initial, et ce par un homme de l’art ind\u00e9pendant de lui (architecte, bureau d’\u00e9tudes, etc.), V\u00e9rifier la conformit\u00e9 du permis de construire demand\u00e9 par rapport au projet initial. Paiement des appels de fonds Exemple (source : Cass. com., 9 avril 2002) Un promoteur ach\u00e8te un terrain au moyen d’un pr\u00eat hypoth\u00e9caire, lequel est destin\u00e9 \u00e0 financer l’acquisition et la construction d’un ensemble immobilier. Tous les acqu\u00e9reurs des lots en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement se sont acquitt\u00e9s du prix, en fonction de l’\u00e9volution de la construction, mais le cr\u00e9ancier ayant financ\u00e9 l’op\u00e9ration engage une proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re, pr\u00e9tendant n’avoir pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9sint\u00e9ress\u00e9. Le notaire est jug\u00e9 fautif de n’avoir pas suffisamment alert\u00e9 les acqu\u00e9reurs sur le danger tenant \u00e0 l’hypoth\u00e8que du cr\u00e9ancier du promoteur, et la n\u00e9cessit\u00e9 corr\u00e9lative de respecter strictement les modalit\u00e9s de paiement pr\u00e9vues dans les actes de vente (\u00e0 savoir un ch\u00e8que bancaire \u00e0 l’ordre du cr\u00e9ancier du promoteur), \u00e0 peine de paiement non lib\u00e9ratoire. Cette solution n’est pas nouvelle ; un arr\u00eat du 25 f\u00e9vrier 1992 de la 1\u00e8re Chambre civile avait d\u00e9j\u00e0 retenu que le notaire doit veiller \u00e0 ce que les acqu\u00e9reurs aient conscience de leurs obligations s’agissant des modalit\u00e9s de paiement de la partie du prix payable \u00e0 terme. Garantie intrins\u00e8que Exemple (source : Cour d’appel de Colmar, 21 f\u00e9vrier 2002) Un promoteur vend \u00e0 un acqu\u00e9reur deux lots de copropri\u00e9t\u00e9 d’un ensemble immobilier qui sera issu de la transformation d’une ancienne ferme. L’acte authentique \u00e9nonce qu’il r\u00e9sulte d’une attestation d’un architecte que les fondations sont achev\u00e9es et que les travaux sont parvenus au stade de la pl\u00e2trerie. L’ach\u00e8vement de l’immeuble fait l’objet d’une garantie intrins\u00e8que, l’acte stipulant que le financement de l’op\u00e9ration \u00e9tait assur\u00e9 \u00e0 75 %.Or tel n’est pas le cas en r\u00e9alit\u00e9. En dehors du montant th\u00e9orique des ventes, lib\u00e9r\u00e9 seulement partiellement en fonction de l’avancement des travaux, aucun apport de fonds n’a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 par les associ\u00e9s, et il n’a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 que deux concours bancaires court terme. La cour d’appel estime que l’op\u00e9ration \u00e9tait compromise d\u00e8s l’origine, puisque, au vu de l’ampleur du projet, comme des justificatifs fournis par le promoteur, la garantie d’ach\u00e8vement apparaissait \u00ab\u00a0formelle et inadapt\u00e9e\u00a0\u00bb (sic). 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