{"id":329,"date":"2020-03-05T11:04:03","date_gmt":"2020-03-05T10:04:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.damienjost.fr\/?p=329"},"modified":"2025-10-29T11:21:11","modified_gmt":"2025-10-29T10:21:11","slug":"surface-loi-carrez-a-chacun-sa-responsabilite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.damienjost.fr\/?p=329","title":{"rendered":"Surface loi Carrez : a\u0300 chacun sa responsabilite\u0301"},"content":{"rendered":"\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p><strong>Le mesureur a certes commis une erreur, mais le notaire et l\u2019agent immobilier, en tant que professionnels de l\u2019immobilier, n\u2019auraient pas d\u00fb passer \u00e0 c\u00f4t\u00e9. Ils ont manqu\u00e9 \u00e0 leur devoir de conseil, la justice retient donc leur responsabilit\u00e9 et les condamne in solidum avec le diagnostiqueur. L\u2019\u00e9clairage de Me Damien Jost.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>\u201cComme chacun sait, une cave n\u2019a pas (sauf cas particulier) \u00e0 \u00eatre incluse dans la surface \u00ab loi Carrez \u00bb des lots vendus. Toutefois, lorsque la lecture du rapport de mesurage d\u00e9montre que la cave a \u00e9t\u00e9 incluse \u2013 \u00e0 tort \u2013 dans la surface \u00ab Carrez \u00bb totale, l\u2019agence immobili\u00e8re et le notaire peuvent- ils se voir attribuer une part de responsabilit\u00e9, parall\u00e8le- ment \u00e0 celle incombant au technicien fautif ?<br> <br> <br> <\/p>\n\n\n\n<p>Une r\u00e9cente d\u00e9cision (Cour d\u2019appel d\u2019Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n\u00b0 17\/07459) vient r\u00e9pondre par l\u2019affirmative. Au pr\u00e9alable, quelques explications s\u2019imposent. Courant 2011, vente d\u2019un appartement et d\u2019une cave. Mesurage du tout par un technicien, qui annonce une surface \u00ab loi Carrez totale \u00bb d\u2019environ 64 m2 incluant la cave (dans le rapport du technicien figure ensuite un tableau pr\u00e9cisant la surface de chacun des lots mesur\u00e9s).<br> <br> <br> <\/p>\n\n\n\n<p>Dans le compromis r\u00e9dig\u00e9 par l\u2019agence immobili\u00e8re, il est pr\u00e9cis\u00e9 que la surface de l\u2019appartement correspond \u00e0 la \u00ab surface Carrez totale \u00bb annonc\u00e9e dans le mesurage (appartement + cave). Peu apr\u00e8s, l\u2019acte notari\u00e9 fera de m\u00eame (alors que le notaire disposait du titre de propri\u00e9t\u00e9 du vendeur, pr\u00e9cisant qu\u2019en 2003, lorsque celui-ci avait acquis le bien, la surface de l\u2019appartement \u00e9tait alors inf\u00e9rieure \u00e0 57 m2). Pas moins de sept ann\u00e9es de proc\u00e9dure judiciaire ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaires pour d\u00e9partager les responsabilit\u00e9s. Mis en cause par le vendeur, l\u2019agence et le notaire n\u2019ont pas h\u00e9sit\u00e9 \u00e0 rejeter l\u2019enti\u00e8re responsabilit\u00e9 de la situation sur le diagnostiqueur. L\u2019agence soutenait n\u2019avoir <em>\u00ab aucune possibilit\u00e9 technique de v\u00e9rifier, ni m\u00eame de contredire les constatations \u00bb <\/em>faites par le diagnostiqueur. Le notaire se d\u00e9fendit de fa\u00e7on identique, en ajoutant qu\u2019il n\u2019avait aucune raison de mettre en doute l\u2019exactitude du mesurage effectu\u00e9 par le diagnostiqueur. Le juge n\u2019a gu\u00e8re \u00e9t\u00e9 sensible \u00e0 la d\u00e9fense de l\u2019un et de l\u2019autre.<br> <br> <br> <\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Agence et notaire, un \u0153il critique sur le contenu du diagnostic<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne l\u2019agence, le juge a estim\u00e9 qu\u2019une <em>\u00ab simple lecture compl\u00e8te du rapport de mesurage lui aurait permis de s\u2019apercevoir de l\u2019erreur commise par le diagnostiqueur qui avait comptabilis\u00e9 la cave \u00bb<\/em>. Un reproche identique est adress\u00e9 au notaire, d\u2019autant plus que celui-ci avait connaissance du pr\u00e9c\u00e9dent mesurage, qui indiquait une surface tr\u00e8s inf\u00e9rieure \u00e0 celle annonc\u00e9e par le diagnostiqueur. Face \u00e0 un \u00e9cart (inexpliqu\u00e9) de plus de 7 m2 entre l\u2019achat et la revente de l\u2019appartement vendu, le notaire ne pouvait donc s\u00e9rieusement pr\u00e9tendre n\u2019avoir aucune raison de mettre en doute le mesurage effectu\u00e9 par le diagnostiqueur.<br> <br> <br> <\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 une \u00e9poque o\u00f9 le diagnostiqueur est parfois (voire trop souvent) consid\u00e9r\u00e9 comme un fusible id\u00e9al, sous pr\u00e9texte que l\u2019agence et le notaire n\u2019ont eux- m\u00eames aucune comp\u00e9tence dans ce domaine, il est rassurant de constater que le juge entend rappeler \u00e0 chacun de ces professionnels qu\u2019il doit conserver un \u0153il critique sur le contenu du diagnostic : face \u00e0 une inexactitude ou une incoh\u00e9rence flagrante, notamment par rapport aux diagnostics ant\u00e9rieurs, agence et notaire ne sauraient se contenter de recopier les conclusions du diagnostic \u00ab douteux \u00bb sans alerter les parties \u00e0 la vente. Cette affaire d\u00e9montre aussi que le diagnostic \u2013quel qu\u2019il soit, Carrez ou autre\u2013 n\u2019est pas un acte \u00ab banal \u00bb, loin s\u2019en faut, et que son contenu a donc vocation \u00e0 impacter la responsabilit\u00e9 de chacun des intervenants \u00e0 la vente, ce qui oblige chacun \u00e0 privil\u00e9gier une lecture attentive et compl\u00e8te de ce document, et \u00e0 exercer son devoir de conseil en cas d\u2019incoh\u00e9rence manifeste. La jurisprudence semble ainsi se diriger vers un r\u00e9\u00e9quilibrage des responsabilit\u00e9s, ce qui est une bonne nouvelle pour le diagnostiqueur, pour lequel l\u2019acc\u00e8s \u00e0 l\u2019assurance n\u2019a probablement jamais \u00e9t\u00e9 aussi difficile.\u201d<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le mesureur a certes commis une erreur, mais le notaire et l\u2019agent immobilier, en tant que professionnels de l\u2019immobilier, n\u2019auraient pas d\u00fb passer \u00e0 c\u00f4t\u00e9. Ils ont manqu\u00e9 \u00e0 leur devoir de conseil, la justice retient donc leur responsabilit\u00e9 et les condamne in solidum avec le diagnostiqueur. L\u2019\u00e9clairage de Me Damien Jost. \u201cComme chacun sait, une cave n\u2019a pas (sauf cas particulier) \u00e0 \u00eatre incluse dans la surface \u00ab loi Carrez \u00bb des lots vendus. Toutefois, lorsque la lecture du rapport de mesurage d\u00e9montre que la cave a \u00e9t\u00e9 incluse \u2013 \u00e0 tort \u2013 dans la surface \u00ab Carrez \u00bb totale, l\u2019agence immobili\u00e8re et le notaire peuvent- ils se voir attribuer une part de responsabilit\u00e9, parall\u00e8le- ment \u00e0 celle incombant au technicien fautif ? Une r\u00e9cente d\u00e9cision (Cour d\u2019appel d\u2019Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n\u00b0 17\/07459) vient r\u00e9pondre par l\u2019affirmative. Au pr\u00e9alable, quelques explications s\u2019imposent. Courant 2011, vente d\u2019un appartement et d\u2019une cave. Mesurage du tout par un technicien, qui annonce une surface \u00ab loi Carrez totale \u00bb d\u2019environ 64 m2 incluant la cave (dans le rapport du technicien figure ensuite un tableau pr\u00e9cisant la surface de chacun des lots mesur\u00e9s). Dans le compromis r\u00e9dig\u00e9 par l\u2019agence immobili\u00e8re, il est pr\u00e9cis\u00e9 que la surface de l\u2019appartement correspond \u00e0 la \u00ab surface Carrez totale \u00bb annonc\u00e9e dans le mesurage (appartement + cave). Peu apr\u00e8s, l\u2019acte notari\u00e9 fera de m\u00eame (alors que le notaire disposait du titre de propri\u00e9t\u00e9 du vendeur, pr\u00e9cisant qu\u2019en 2003, lorsque celui-ci avait acquis le bien, la surface de l\u2019appartement \u00e9tait alors inf\u00e9rieure \u00e0 57 m2). Pas moins de sept ann\u00e9es de proc\u00e9dure judiciaire ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaires pour d\u00e9partager les responsabilit\u00e9s. Mis en cause par le vendeur, l\u2019agence et le notaire n\u2019ont pas h\u00e9sit\u00e9 \u00e0 rejeter l\u2019enti\u00e8re responsabilit\u00e9 de la situation sur le diagnostiqueur. L\u2019agence soutenait n\u2019avoir \u00ab aucune possibilit\u00e9 technique de v\u00e9rifier, ni m\u00eame de contredire les constatations \u00bb faites par le diagnostiqueur. Le notaire se d\u00e9fendit de fa\u00e7on identique, en ajoutant qu\u2019il n\u2019avait aucune raison de mettre en doute l\u2019exactitude du mesurage effectu\u00e9 par le diagnostiqueur. Le juge n\u2019a gu\u00e8re \u00e9t\u00e9 sensible \u00e0 la d\u00e9fense de l\u2019un et de l\u2019autre. Agence et notaire, un \u0153il critique sur le contenu du diagnostic En ce qui concerne l\u2019agence, le juge a estim\u00e9 qu\u2019une \u00ab simple lecture compl\u00e8te du rapport de mesurage lui aurait permis de s\u2019apercevoir de l\u2019erreur commise par le diagnostiqueur qui avait comptabilis\u00e9 la cave \u00bb. Un reproche identique est adress\u00e9 au notaire, d\u2019autant plus que celui-ci avait connaissance du pr\u00e9c\u00e9dent mesurage, qui indiquait une surface tr\u00e8s inf\u00e9rieure \u00e0 celle annonc\u00e9e par le diagnostiqueur. Face \u00e0 un \u00e9cart (inexpliqu\u00e9) de plus de 7 m2 entre l\u2019achat et la revente de l\u2019appartement vendu, le notaire ne pouvait donc s\u00e9rieusement pr\u00e9tendre n\u2019avoir aucune raison de mettre en doute le mesurage effectu\u00e9 par le diagnostiqueur. \u00c0 une \u00e9poque o\u00f9 le diagnostiqueur est parfois (voire trop souvent) consid\u00e9r\u00e9 comme un fusible id\u00e9al, sous pr\u00e9texte que l\u2019agence et le notaire n\u2019ont eux- m\u00eames aucune comp\u00e9tence dans ce domaine, il est rassurant de constater que le juge entend rappeler \u00e0 chacun de ces professionnels qu\u2019il doit conserver un \u0153il critique sur le contenu du diagnostic : face \u00e0 une inexactitude ou une incoh\u00e9rence flagrante, notamment par rapport aux diagnostics ant\u00e9rieurs, agence et notaire ne sauraient se contenter de recopier les conclusions du diagnostic \u00ab douteux \u00bb sans alerter les parties \u00e0 la vente. Cette affaire d\u00e9montre aussi que le diagnostic \u2013quel qu\u2019il soit, Carrez ou autre\u2013 n\u2019est pas un acte \u00ab banal \u00bb, loin s\u2019en faut, et que son contenu a donc vocation \u00e0 impacter la responsabilit\u00e9 de chacun des intervenants \u00e0 la vente, ce qui oblige chacun \u00e0 privil\u00e9gier une lecture attentive et compl\u00e8te de ce document, et \u00e0 exercer son devoir de conseil en cas d\u2019incoh\u00e9rence manifeste. 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