{"id":308,"date":"2020-07-08T09:53:03","date_gmt":"2020-07-08T08:53:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.damienjost.fr\/?p=308"},"modified":"2025-10-29T11:20:08","modified_gmt":"2025-10-29T10:20:08","slug":"merule-notaire-et-devoir-de-conseil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.damienjost.fr\/?p=308","title":{"rendered":"M\u00e9rule, notaire et devoir de conseil"},"content":{"rendered":"\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p><strong>M<sup>e<\/sup> Damien Jost, avocat au barreau de Paris, revient sur un r\u00e9cent arr\u00eat de la cour d\u2019appel de Rennes. Parce que le notaire n\u2019avait pas sugg\u00e9r\u00e9 la r\u00e9alisation d\u2019un \u00e9tat parasitaire, il se voit lourdement condamn\u00e9 pour avoir manqu\u00e9 \u00e0 son devoir de conseil.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>\u201cUne r\u00e9cente d\u00e9cision de justice illustre de fa\u00e7on \u00e9clatante ce que peut \u00eatre le devoir de conseil du notaire en mati\u00e8re de m\u00e9rule. Ce proc\u00e8s illustre aussi les d\u00e9rives comportementales parfois d\u00e9clench\u00e9es par la m\u00e9rule (ou d\u2019autres agents) : mauvaise foi du vendeur, laxisme du notaire.<br>  <br>  <br> <\/p>\n\n\n\n<p>La sentence rendue s\u2019av\u00e8re d\u2019autant plus int\u00e9ressante qu\u2019elle a donn\u00e9 l\u2019occasion au juge d\u2019expliquer les choses de fa\u00e7on logique, concr\u00e8te et d\u00e9taill\u00e9e. C\u2019est donc aussi pour tout professionnel, tel le diagnostiqueur, une occasion (assez rare) de mieux saisir les attentes du juge en mati\u00e8re de devoir de conseil. Ce r\u00e9sultat judiciaire contribuera donc, peut-\u00eatre, au r\u00e9\u00e9quilibrage des responsabilit\u00e9s entre professionnels concern\u00e9s par les litiges parasitaires (tout en rappelant au donneur d\u2019ordre sa propre responsabilit\u00e9).<br> <br> <br> <\/p>\n\n\n\n<p>La situation \u00e9tait la suivante : un notaire r\u00e9dige un compromis puis un acte de vente (la vente n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 n\u00e9goci\u00e9e par lui), concernant une vaste demeure de caract\u00e8re, probablement ancienne, situ\u00e9e dans le nord-ouest de l\u2019hexagone. Les actes r\u00e9dig\u00e9s par le notaire n\u2019ont \u00e9t\u00e9 accompagn\u00e9s d\u2019aucun \u00e9tat parasitaire, alors que le vendeur, mais aussi le notaire, connaissaient tous deux l\u2019existence d\u2019un risque m\u00e9rule dans la maison vendue.<br> <\/p>\n\n\n\n<p> <\/p>\n\n\n\n<p> En effet, le notaire poss\u00e9dait lui-m\u00eame un b\u00e2timent attenant au b\u00e2timent vendu (ces biens composant chacun une aile d\u2019un m\u00eame ensemble). Ces biens avaient chacun fait l\u2019objet d\u2019un traitement contre la m\u00e9rule, plusieurs ann\u00e9es avant la vente, mais de fa\u00e7on partielle (et donc inefficace).<br> <\/p>\n\n\n\n<p> <\/p>\n\n\n\n<p>Devant les juges, le notaire n\u2019h\u00e9sita pas \u00e0 avancer plusieurs arguments en d\u00e9fense, qui d\u00e9montrent que les notaires n\u2019ont toujours pas conscience que le risque m\u00e9rule (comme d\u2019autres risques) peut engager lourdement leur responsabilit\u00e9, m\u00eame quand le notaire n\u2019est qu\u2019un \u00ab r\u00e9dacteur d\u2019acte \u00bb (et ne participe donc pas \u00e0 la n\u00e9gociation de la vente).<br> <br> <br> <\/p>\n\n\n\n<p>Pour l\u2019essentiel, le notaire \u2013 paraissant avoir oubli\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait personnellement propri\u00e9taire d\u2019une partie du b\u00e2timent \u2013 se d\u00e9fendit de la fa\u00e7on suivante :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>le diagnostic parasitaire n\u2019est pas obligatoire, de sorte que le notaire n\u2019\u00e9tait pas tenu de conseiller aux parties de faire effectuer un tel examen;<\/li><li>ce diagnostic, m\u00eame s\u2019il avait \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 n\u2019aurait pas permis de d\u00e9celer la pr\u00e9sence de m\u00e9rule (puisque celle-ci n\u2019\u00e9tait pas apparente et que seuls des sondages destructifs ont r\u00e9v\u00e9l\u00e9 sa pr\u00e9sence).<br><br><br> <\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Cette argumentation n\u2019a pas convaincu les juges. A juste titre. Selon eux, le devoir de conseil oblige le notaire (mais peut-\u00eatre aussi d\u2019autres professionnels) \u00e0 v\u00e9rifier, mais aussi, quand la situation l\u2019exige, \u00e0 \u00ab sugg\u00e9rer \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire \u00e0 proposer des actions qui permettront de s\u00e9curiser l\u2019acqu\u00e9reur, telle la r\u00e9alisation d\u2019un diagnostic parasitaire (bien que celui-ci ne soit pas obligatoire).<br> <br> <br> <\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Le pass\u00e9 du bien, donn\u00e9e essentielle<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Les juges ont \u00e9galement retenu que le notaire s\u2019\u00e9tait montr\u00e9 beaucoup trop peu bavard dans les actes r\u00e9dig\u00e9s par lui sur le pass\u00e9 du bien (travaux et traitements), alors que de telles informations \u00e9taient essentielles pour mieux comprendre la situation potentiellement grave du bien vendu. En effet, ces donn\u00e9es permettent \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de mieux appr\u00e9hender la situation exacte du bien, mais aussi de l\u2019inciter \u00e0 d\u00e9clencher des investigations compl\u00e9mentaires en cas de doute sur l\u2019\u00e9tat r\u00e9el du b\u00e2ti.<br> <br> <br> <\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce type de litige, l\u2019exp\u00e9rience montre que les notaires sont g\u00e9n\u00e9ralement peu enclins \u00e0 se montrer tr\u00e8s pr\u00e9cis sur le pass\u00e9 du bien (peut-\u00eatre dans le but de ne pas effrayer l\u2019acqu\u00e9reur). Or un acte notari\u00e9 insuffisamment pr\u00e9cis aura parfois (souvent ?) pour cons\u00e9quence indirecte d\u2019augmenter le risque de mise en cause pour le diagnostiqueur, notamment si le rapport de celui-ci ne conseille pas suffisamment le lecteur face \u00e0 des indices d\u2019infestation (par exemple pour effectuer des investigations destructives). Ce nouvel exemple jurisprudentiel \u2013 d\u2019une grande valeur didactique \u2013 devrait donc inciter chacun \u00e0 plus de devoir de conseil dans ses rapports et autres \u00e9crits (notamment lorsqu\u2019il existe des indices ou des facteurs de risques, et que tout n\u2019a pu \u00eatre examin\u00e9 dans l\u2019immeuble).\u201d<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Me Damien Jost, avocat au barreau de Paris, revient sur un r\u00e9cent arr\u00eat de la cour d\u2019appel de Rennes. Parce que le notaire n\u2019avait pas sugg\u00e9r\u00e9 la r\u00e9alisation d\u2019un \u00e9tat parasitaire, il se voit lourdement condamn\u00e9 pour avoir manqu\u00e9 \u00e0 son devoir de conseil. \u201cUne r\u00e9cente d\u00e9cision de justice illustre de fa\u00e7on \u00e9clatante ce que peut \u00eatre le devoir de conseil du notaire en mati\u00e8re de m\u00e9rule. Ce proc\u00e8s illustre aussi les d\u00e9rives comportementales parfois d\u00e9clench\u00e9es par la m\u00e9rule (ou d\u2019autres agents) : mauvaise foi du vendeur, laxisme du notaire. La sentence rendue s\u2019av\u00e8re d\u2019autant plus int\u00e9ressante qu\u2019elle a donn\u00e9 l\u2019occasion au juge d\u2019expliquer les choses de fa\u00e7on logique, concr\u00e8te et d\u00e9taill\u00e9e. C\u2019est donc aussi pour tout professionnel, tel le diagnostiqueur, une occasion (assez rare) de mieux saisir les attentes du juge en mati\u00e8re de devoir de conseil. Ce r\u00e9sultat judiciaire contribuera donc, peut-\u00eatre, au r\u00e9\u00e9quilibrage des responsabilit\u00e9s entre professionnels concern\u00e9s par les litiges parasitaires (tout en rappelant au donneur d\u2019ordre sa propre responsabilit\u00e9). La situation \u00e9tait la suivante : un notaire r\u00e9dige un compromis puis un acte de vente (la vente n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 n\u00e9goci\u00e9e par lui), concernant une vaste demeure de caract\u00e8re, probablement ancienne, situ\u00e9e dans le nord-ouest de l\u2019hexagone. Les actes r\u00e9dig\u00e9s par le notaire n\u2019ont \u00e9t\u00e9 accompagn\u00e9s d\u2019aucun \u00e9tat parasitaire, alors que le vendeur, mais aussi le notaire, connaissaient tous deux l\u2019existence d\u2019un risque m\u00e9rule dans la maison vendue. En effet, le notaire poss\u00e9dait lui-m\u00eame un b\u00e2timent attenant au b\u00e2timent vendu (ces biens composant chacun une aile d\u2019un m\u00eame ensemble). Ces biens avaient chacun fait l\u2019objet d\u2019un traitement contre la m\u00e9rule, plusieurs ann\u00e9es avant la vente, mais de fa\u00e7on partielle (et donc inefficace). Devant les juges, le notaire n\u2019h\u00e9sita pas \u00e0 avancer plusieurs arguments en d\u00e9fense, qui d\u00e9montrent que les notaires n\u2019ont toujours pas conscience que le risque m\u00e9rule (comme d\u2019autres risques) peut engager lourdement leur responsabilit\u00e9, m\u00eame quand le notaire n\u2019est qu\u2019un \u00ab r\u00e9dacteur d\u2019acte \u00bb (et ne participe donc pas \u00e0 la n\u00e9gociation de la vente). Pour l\u2019essentiel, le notaire \u2013 paraissant avoir oubli\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait personnellement propri\u00e9taire d\u2019une partie du b\u00e2timent \u2013 se d\u00e9fendit de la fa\u00e7on suivante : le diagnostic parasitaire n\u2019est pas obligatoire, de sorte que le notaire n\u2019\u00e9tait pas tenu de conseiller aux parties de faire effectuer un tel examen; ce diagnostic, m\u00eame s\u2019il avait \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 n\u2019aurait pas permis de d\u00e9celer la pr\u00e9sence de m\u00e9rule (puisque celle-ci n\u2019\u00e9tait pas apparente et que seuls des sondages destructifs ont r\u00e9v\u00e9l\u00e9 sa pr\u00e9sence). Cette argumentation n\u2019a pas convaincu les juges. A juste titre. Selon eux, le devoir de conseil oblige le notaire (mais peut-\u00eatre aussi d\u2019autres professionnels) \u00e0 v\u00e9rifier, mais aussi, quand la situation l\u2019exige, \u00e0 \u00ab sugg\u00e9rer \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire \u00e0 proposer des actions qui permettront de s\u00e9curiser l\u2019acqu\u00e9reur, telle la r\u00e9alisation d\u2019un diagnostic parasitaire (bien que celui-ci ne soit pas obligatoire). Le pass\u00e9 du bien, donn\u00e9e essentielle Les juges ont \u00e9galement retenu que le notaire s\u2019\u00e9tait montr\u00e9 beaucoup trop peu bavard dans les actes r\u00e9dig\u00e9s par lui sur le pass\u00e9 du bien (travaux et traitements), alors que de telles informations \u00e9taient essentielles pour mieux comprendre la situation potentiellement grave du bien vendu. En effet, ces donn\u00e9es permettent \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de mieux appr\u00e9hender la situation exacte du bien, mais aussi de l\u2019inciter \u00e0 d\u00e9clencher des investigations compl\u00e9mentaires en cas de doute sur l\u2019\u00e9tat r\u00e9el du b\u00e2ti. Dans ce type de litige, l\u2019exp\u00e9rience montre que les notaires sont g\u00e9n\u00e9ralement peu enclins \u00e0 se montrer tr\u00e8s pr\u00e9cis sur le pass\u00e9 du bien (peut-\u00eatre dans le but de ne pas effrayer l\u2019acqu\u00e9reur). Or un acte notari\u00e9 insuffisamment pr\u00e9cis aura parfois (souvent ?) pour cons\u00e9quence indirecte d\u2019augmenter le risque de mise en cause pour le diagnostiqueur, notamment si le rapport de celui-ci ne conseille pas suffisamment le lecteur face \u00e0 des indices d\u2019infestation (par exemple pour effectuer des investigations destructives). Ce nouvel exemple jurisprudentiel \u2013 d\u2019une grande valeur didactique \u2013 devrait donc inciter chacun \u00e0 plus de devoir de conseil dans ses rapports et autres \u00e9crits (notamment lorsqu\u2019il existe des indices ou des facteurs de risques, et que tout n\u2019a pu \u00eatre examin\u00e9 dans l\u2019immeuble).\u201d<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[18],"class_list":["post-308","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-non-classe","tag-parasites"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/308","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=308"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/308\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1044,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/308\/revisions\/1044"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=308"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=308"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=308"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}