{"id":301,"date":"2020-09-10T14:00:40","date_gmt":"2020-09-10T13:00:40","guid":{"rendered":"http:\/\/www.damienjost.fr\/?p=301"},"modified":"2025-10-29T11:20:02","modified_gmt":"2025-10-29T10:20:02","slug":"jusquou-va-le-devoir-de-conseil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.damienjost.fr\/?p=301","title":{"rendered":"Jusqu\u2019ou\u0300 va le devoir de conseil ?"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Fin connaisseur du diagnostic, Me Damien Jost, avocat au barreau de Paris, \u00e9claire sur la notion du devoir de conseil, une notion qui gagne sans cesse en importance dans la jurisprudence et qui expose, comme d\u2019autres professionnels de l\u2019immobilier, le diagnostiqueur.<\/strong><br> <br><\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab A en croire certains, le devoir de conseil obligerait le diagnostiqueur \u00e0 toujours aller au-del\u00e0\u0300 de sa mission, quitte \u00e0 multiplier explications et avertissements en tout genre. Fantasme ou r\u00e9alit\u00e9 ? Les tribunaux apportent quelques r\u00e9ponses \u00e0 cette question essentielle et aident ainsi \u00e0 \u201cr\u00e9gler le curseur\u201d du r\u00e9dacteur de rapport.<br> <br><\/p>\n\n\n\n<p>Face \u00e0 un danger potentiel (pr\u00e9sence d\u2019amiante, de termites ou d\u2019autres parasites), ce qui importe, avant tout, c\u2019est d\u2019alerter le lecteur sur l\u2019existence du danger (en se souvenant que l\u2019on parle \u00e0 un \u201d non-sachant \u201c, d\u2019o\u00f9 un choix des mots employ\u00e9s). Lorsqu\u2019il y a danger mais aussi impossibilit\u00e9 d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la totalit\u00e9 de l\u2019existant \u2013 situation la plus fr\u00e9quente \u2013, ce devoir d\u2019alerte se renforce.<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, les \u201d r\u00e9serves \u201d (exemple : je n\u2019ai pas pu examiner ceci ou cela, il faudrait donc mettre en \u0153uvre des investigations compl\u00e9mentaires), id\u00e9alement mises en \u00e9vidence par une couleur ou un graphisme particuliers, permettront au lecteur (y compris l\u2019agent immobilier et le notaire) de comprendre qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 possible de d\u00e9terminer totalement l\u2019\u00e9tat r\u00e9el de l\u2019espace examin\u00e9.<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>En revanche, lorsque le diagnostiqueur a mis en \u00e9vidence un danger potentiel, peut-on lui demander d\u2019expliquer la situation au lecteur du rapport, voire de le conseiller ? De m\u00eame, l\u2019op\u00e9rateur doit-il signaler toutes les anomalies visibles, y compris lorsqu\u2019elles sont \u00e9trang\u00e8res \u00e0 son champ de comp\u00e9tence ou \u00e0 sa mission ?<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>Quelques d\u00e9cisions de justice, plus ou moins r\u00e9centes, permettent d\u2019y voir plus clair.<br><br><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>R\u00e9serves : un mal n\u00e9cessaire ?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>M\u00eame si l\u2019id\u00e9e que tout n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 vu peut d\u00e9ranger et inqui\u00e9ter le lecteur, l\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019il vaut mieux savoir le dire clairement. C\u2019est ainsi qu\u2019un diagnostiqueur vient d\u2019\u00eatre condamn\u00e9 \u00e0 un montant d\u00e9passant 500.000 euros du fait de la pr\u00e9sence de flocages qu\u2019il avait crus, \u00e0 tort, non amiant\u00e9s (Cass. 9 juillet 2020, n\u00b0 18-23.920). Les juges se sont \u00e9tonn\u00e9s que le diagnostiqueur n\u2019ait pas \u00e9mis de r\u00e9serves sur la composition des flocages, partiellement visibles, situ\u00e9s sous la toiture.<br> <br><\/p>\n\n\n\n<p>En d\u00e9fense, le diagnostiqueur a expliqu\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait en droit de supposer que ces flocages n\u2019\u00e9taient pas amiant\u00e9s du fait de leur aspect visuel mais aussi, et surtout, de l\u2019ann\u00e9e de construction de l\u2019immeuble (1984)[1].<br> <br><\/p>\n\n\n\n<p>R\u00e9ponse des juges : l\u2019absence d\u2019amiante ne peut \u00eatre suppos\u00e9e, surtout face \u00e0 des mat\u00e9riaux typiques, du type flocage. A d\u00e9faut de pr\u00e9l\u00e8vement, le diagnostiqueur aurait donc d\u00fb \u00e9mettre une r\u00e9serve pour signaler le risque de pr\u00e9sence d\u2019amiante dans les flocages, et ce, malgr\u00e9 l\u2019ann\u00e9e de construction de l\u2019immeuble.<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>Cette lourde condamnation d\u00e9montre qu\u2019en mati\u00e8re d\u2019amiante, les hypoth\u00e8ses retenues par le diagnostiqueur (surtout quand il s\u2019agit de conclure \u00e0 l\u2019absence d\u2019amiante) doivent \u00eatre mani\u00e9es avec beaucoup de pr\u00e9cautions r\u00e9dactionnelles.<br><br><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Devoir d\u2019alerte ou devoir d\u2019explication ?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>En revanche, une autre d\u00e9cision d\u00e9montre que l\u2019on ne peut demander au diagnostiqueur d\u2019expliquer toutes les cons\u00e9quences r\u00e9sultant d\u2019un danger potentiel r\u00e9v\u00e9l\u00e9 par lui (Cass. 5 d\u00e9cembre 2019, n\u00b0 18-24.672).<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>En l\u2019occurrence, le diagnostiqueur avait mis en \u00e9vidence des indices d\u2019insectes \u00e0 larves xylophages. Cette information fut port\u00e9e \u00e0 la connaissance de l\u2019acqu\u00e9reur avant que celui-ci ne prenne la d\u00e9cision d\u2019acheter. Apr\u00e8s la vente, celui-ci d\u00e9couvrit que les ILX avaient beaucoup d\u00e9grad\u00e9 l\u2019immeuble, d\u2019o\u00f9 la mise en cause de l\u2019op\u00e9rateur, auquel il fut reproch\u00e9 de n\u2019avoir pas su expliquer l\u2019ampleur et les cons\u00e9quences de l\u2019infestation.<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>R\u00e9ponse du juge : ayant \u00e9t\u00e9 inform\u00e9, avant d\u2019acheter, de la pr\u00e9sence de d\u00e9gradations caus\u00e9es par des ILX, l\u2019acqu\u00e9reur ne pouvait s\u00e9rieusement pr\u00e9tendre qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019un vice cach\u00e9 dont il n\u2019avait pas mesur\u00e9 l\u2019ampleur et les cons\u00e9quences (ce litige illustre la l\u00e9g\u00e8ret\u00e9 de certains acqu\u00e9reurs, ce qui oblige l\u2019op\u00e9rateur \u00e0 veiller \u00e0 la clart\u00e9 du rapport).<br><br><br><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Faut-il alerter sur tout ?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Confirmant sa mod\u00e9ration en mati\u00e8re de devoir de conseil, la jurisprudence d\u00e9montre que l\u2019on ne peut demander au diagnostiqueur de devenir un \u201csachant universel\u201d, tenu, comme tel, d\u2019alerter le lecteur sur toutes les anomalies existantes, y compris celles qui sortent de sa mission et de son champ de comp\u00e9tence.<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>Exemple concret : vente pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d\u2019un constat d\u2019\u00e9tat parasitaire qui ne r\u00e9v\u00e8le aucun agent de d\u00e9gradation biologique du bois. D\u00e8s le lendemain de la signature de l\u2019acte de vente, effondrement d\u2019un mur pignon sous l\u2019effet d\u2019infiltrations ayant disloqu\u00e9 les pierres composant le mur. Mise en cause du diagnostiqueur, auquel l\u2019acqu\u00e9reur reproche de n\u2019avoir pas su d\u00e9celer la forte humidit\u00e9 ayant provoqu\u00e9 la ruine du mur. En appel, mise hors de cause de l\u2019op\u00e9rateur (CA Angers, 7 juin 2016, n\u00b0 14\/01176).<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>Pour les juges d\u2019appel, si la recherche des zones humides fait, certes, partie de la m\u00e9thodologie du diagnostic parasitaire, l\u2019on ne peut demander \u00e0 l\u2019op\u00e9rateur de dire si des infiltrations affectent les murs composant l\u2019immeuble, car telle n\u2019est pas la finalit\u00e9 de sa mission (\u00e0 noter cependant que les diagnostiqueurs sont r\u00e9guli\u00e8rement condamn\u00e9s pour n\u2019avoir pas suffisamment pris en compte l\u2019humidit\u00e9, comme facteur de risque parasitaire).<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>D\u00e9tail remarquable : si le diagnostiqueur a \u00e9t\u00e9 mis hors de cause, tel n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 le cas de l\u2019agence immobili\u00e8re, \u00e0 qui fut reproch\u00e9 de n\u2019avoir pas suffisamment alert\u00e9 les acqu\u00e9reurs sur l\u2019aspect \u00e9videmment inqui\u00e9tant du mur pignon (celui-ci \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 \u201d renfl\u00e9 \u201d avant la vente). Cette anomalie structurelle aurait d\u00fb la conduire \u00e0 conseiller aux acqu\u00e9reurs de recourir au diagnostic d\u2019un professionnel du b\u00e2timent.<br><br><\/p>\n\n\n\n<p>Autre fait significatif : l\u2019agence tenta de mettre en cause le notaire, mais le juge estima que celui-ci n\u2019avait aucun devoir de conseil \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019agence (il en aurait \u00e9t\u00e9 sans doute autrement si les acqu\u00e9reurs avaient eux-m\u00eames attaqu\u00e9 le notaire).<br><\/p>\n\n\n\n<p>O\u00f9 l\u2019on voit que chaque professionnel participant au processus de vente (agent immobilier, notaire, et, de fa\u00e7on indirecte, le diagnostiqueur) doit assumer son propre devoir de conseil.\u00bb <br><br><br><br>[1] \u00c9tant rappel\u00e9 que les flocages amiant\u00e9s sont th\u00e9oriquement interdits depuis 1980.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Fin connaisseur du diagnostic, Me Damien Jost, avocat au barreau de Paris, \u00e9claire sur la notion du devoir de conseil, une notion qui gagne sans cesse en importance dans la jurisprudence et qui expose, comme d\u2019autres professionnels de l\u2019immobilier, le diagnostiqueur. \u00ab A en croire certains, le devoir de conseil obligerait le diagnostiqueur \u00e0 toujours aller au-del\u00e0\u0300 de sa mission, quitte \u00e0 multiplier explications et avertissements en tout genre. Fantasme ou r\u00e9alit\u00e9 ? Les tribunaux apportent quelques r\u00e9ponses \u00e0 cette question essentielle et aident ainsi \u00e0 \u201cr\u00e9gler le curseur\u201d du r\u00e9dacteur de rapport. Face \u00e0 un danger potentiel (pr\u00e9sence d\u2019amiante, de termites ou d\u2019autres parasites), ce qui importe, avant tout, c\u2019est d\u2019alerter le lecteur sur l\u2019existence du danger (en se souvenant que l\u2019on parle \u00e0 un \u201d non-sachant \u201c, d\u2019o\u00f9 un choix des mots employ\u00e9s). Lorsqu\u2019il y a danger mais aussi impossibilit\u00e9 d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la totalit\u00e9 de l\u2019existant \u2013 situation la plus fr\u00e9quente \u2013, ce devoir d\u2019alerte se renforce. Dans ce cas, les \u201d r\u00e9serves \u201d (exemple : je n\u2019ai pas pu examiner ceci ou cela, il faudrait donc mettre en \u0153uvre des investigations compl\u00e9mentaires), id\u00e9alement mises en \u00e9vidence par une couleur ou un graphisme particuliers, permettront au lecteur (y compris l\u2019agent immobilier et le notaire) de comprendre qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 possible de d\u00e9terminer totalement l\u2019\u00e9tat r\u00e9el de l\u2019espace examin\u00e9. En revanche, lorsque le diagnostiqueur a mis en \u00e9vidence un danger potentiel, peut-on lui demander d\u2019expliquer la situation au lecteur du rapport, voire de le conseiller ? De m\u00eame, l\u2019op\u00e9rateur doit-il signaler toutes les anomalies visibles, y compris lorsqu\u2019elles sont \u00e9trang\u00e8res \u00e0 son champ de comp\u00e9tence ou \u00e0 sa mission ? Quelques d\u00e9cisions de justice, plus ou moins r\u00e9centes, permettent d\u2019y voir plus clair. R\u00e9serves : un mal n\u00e9cessaire ? M\u00eame si l\u2019id\u00e9e que tout n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 vu peut d\u00e9ranger et inqui\u00e9ter le lecteur, l\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019il vaut mieux savoir le dire clairement. C\u2019est ainsi qu\u2019un diagnostiqueur vient d\u2019\u00eatre condamn\u00e9 \u00e0 un montant d\u00e9passant 500.000 euros du fait de la pr\u00e9sence de flocages qu\u2019il avait crus, \u00e0 tort, non amiant\u00e9s (Cass. 9 juillet 2020, n\u00b0 18-23.920). Les juges se sont \u00e9tonn\u00e9s que le diagnostiqueur n\u2019ait pas \u00e9mis de r\u00e9serves sur la composition des flocages, partiellement visibles, situ\u00e9s sous la toiture. En d\u00e9fense, le diagnostiqueur a expliqu\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait en droit de supposer que ces flocages n\u2019\u00e9taient pas amiant\u00e9s du fait de leur aspect visuel mais aussi, et surtout, de l\u2019ann\u00e9e de construction de l\u2019immeuble (1984)[1]. R\u00e9ponse des juges : l\u2019absence d\u2019amiante ne peut \u00eatre suppos\u00e9e, surtout face \u00e0 des mat\u00e9riaux typiques, du type flocage. A d\u00e9faut de pr\u00e9l\u00e8vement, le diagnostiqueur aurait donc d\u00fb \u00e9mettre une r\u00e9serve pour signaler le risque de pr\u00e9sence d\u2019amiante dans les flocages, et ce, malgr\u00e9 l\u2019ann\u00e9e de construction de l\u2019immeuble. Cette lourde condamnation d\u00e9montre qu\u2019en mati\u00e8re d\u2019amiante, les hypoth\u00e8ses retenues par le diagnostiqueur (surtout quand il s\u2019agit de conclure \u00e0 l\u2019absence d\u2019amiante) doivent \u00eatre mani\u00e9es avec beaucoup de pr\u00e9cautions r\u00e9dactionnelles. Devoir d\u2019alerte ou devoir d\u2019explication ? En revanche, une autre d\u00e9cision d\u00e9montre que l\u2019on ne peut demander au diagnostiqueur d\u2019expliquer toutes les cons\u00e9quences r\u00e9sultant d\u2019un danger potentiel r\u00e9v\u00e9l\u00e9 par lui (Cass. 5 d\u00e9cembre 2019, n\u00b0 18-24.672). En l\u2019occurrence, le diagnostiqueur avait mis en \u00e9vidence des indices d\u2019insectes \u00e0 larves xylophages. Cette information fut port\u00e9e \u00e0 la connaissance de l\u2019acqu\u00e9reur avant que celui-ci ne prenne la d\u00e9cision d\u2019acheter. Apr\u00e8s la vente, celui-ci d\u00e9couvrit que les ILX avaient beaucoup d\u00e9grad\u00e9 l\u2019immeuble, d\u2019o\u00f9 la mise en cause de l\u2019op\u00e9rateur, auquel il fut reproch\u00e9 de n\u2019avoir pas su expliquer l\u2019ampleur et les cons\u00e9quences de l\u2019infestation. R\u00e9ponse du juge : ayant \u00e9t\u00e9 inform\u00e9, avant d\u2019acheter, de la pr\u00e9sence de d\u00e9gradations caus\u00e9es par des ILX, l\u2019acqu\u00e9reur ne pouvait s\u00e9rieusement pr\u00e9tendre qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019un vice cach\u00e9 dont il n\u2019avait pas mesur\u00e9 l\u2019ampleur et les cons\u00e9quences (ce litige illustre la l\u00e9g\u00e8ret\u00e9 de certains acqu\u00e9reurs, ce qui oblige l\u2019op\u00e9rateur \u00e0 veiller \u00e0 la clart\u00e9 du rapport). Faut-il alerter sur tout ? Confirmant sa mod\u00e9ration en mati\u00e8re de devoir de conseil, la jurisprudence d\u00e9montre que l\u2019on ne peut demander au diagnostiqueur de devenir un \u201csachant universel\u201d, tenu, comme tel, d\u2019alerter le lecteur sur toutes les anomalies existantes, y compris celles qui sortent de sa mission et de son champ de comp\u00e9tence. Exemple concret : vente pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d\u2019un constat d\u2019\u00e9tat parasitaire qui ne r\u00e9v\u00e8le aucun agent de d\u00e9gradation biologique du bois. D\u00e8s le lendemain de la signature de l\u2019acte de vente, effondrement d\u2019un mur pignon sous l\u2019effet d\u2019infiltrations ayant disloqu\u00e9 les pierres composant le mur. Mise en cause du diagnostiqueur, auquel l\u2019acqu\u00e9reur reproche de n\u2019avoir pas su d\u00e9celer la forte humidit\u00e9 ayant provoqu\u00e9 la ruine du mur. En appel, mise hors de cause de l\u2019op\u00e9rateur (CA Angers, 7 juin 2016, n\u00b0 14\/01176). Pour les juges d\u2019appel, si la recherche des zones humides fait, certes, partie de la m\u00e9thodologie du diagnostic parasitaire, l\u2019on ne peut demander \u00e0 l\u2019op\u00e9rateur de dire si des infiltrations affectent les murs composant l\u2019immeuble, car telle n\u2019est pas la finalit\u00e9 de sa mission (\u00e0 noter cependant que les diagnostiqueurs sont r\u00e9guli\u00e8rement condamn\u00e9s pour n\u2019avoir pas suffisamment pris en compte l\u2019humidit\u00e9, comme facteur de risque parasitaire). D\u00e9tail remarquable : si le diagnostiqueur a \u00e9t\u00e9 mis hors de cause, tel n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 le cas de l\u2019agence immobili\u00e8re, \u00e0 qui fut reproch\u00e9 de n\u2019avoir pas suffisamment alert\u00e9 les acqu\u00e9reurs sur l\u2019aspect \u00e9videmment inqui\u00e9tant du mur pignon (celui-ci \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 \u201d renfl\u00e9 \u201d avant la vente). Cette anomalie structurelle aurait d\u00fb la conduire \u00e0 conseiller aux acqu\u00e9reurs de recourir au diagnostic d\u2019un professionnel du b\u00e2timent. Autre fait significatif : l\u2019agence tenta de mettre en cause le notaire, mais le juge estima que celui-ci n\u2019avait aucun devoir de conseil \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019agence (il en aurait \u00e9t\u00e9 sans doute autrement si les acqu\u00e9reurs avaient eux-m\u00eames attaqu\u00e9 le notaire). O\u00f9 l\u2019on voit que chaque professionnel participant au processus de vente (agent immobilier, notaire, et, de fa\u00e7on indirecte, le diagnostiqueur) doit assumer son propre devoir de conseil.\u00bb [1] \u00c9tant rappel\u00e9 que les flocages amiant\u00e9s sont th\u00e9oriquement interdits depuis 1980.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[17],"class_list":["post-301","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-non-classe","tag-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/301","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=301"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/301\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1043,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/301\/revisions\/1043"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=301"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=301"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=301"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}