Mesurer un lot de copropri\u00e9t\u00e9 est une chose, dire qui en est le propri\u00e9taire, et dans quelle proportion, en est une autre. Telle pourrait \u00eatre la synth\u00e8se d\u2019une toute r\u00e9cente d\u00e9cision de justice, marquant la quatri\u00e8me \u00e9tape d\u2019un v\u00e9ritable feuilleton judiciaire. Retour sur les faits.<\/p>\n
Le litige porte sur la vente d\u2019un local commercial situ\u00e9 dans le vieux Bordeaux. Le vendeur, pourtant propri\u00e9taire du local depuis 1988, affirmera ult\u00e9rieurement n\u2019avoir jamais visit\u00e9 celui-ci, pour habiter lui-m\u00eame une autre r\u00e9gion et se cantonner au r\u00f4le d\u2019investisseur g\u00e9rant \u00e0 distance.<\/p>\n
L\u2019agence immobili\u00e8re, n\u00e9gociatrice de la vente, fait appel \u00e0 un diagnostiqueur local qui calcule une surface \u00ab loi Carrez \u00bb d\u2019environ 160 m2. La vente s\u2019effectue bien entendu sur cette base, sans que personne, ni vendeur ni notaire, n\u2019y trouve \u00e0 redire. Apr\u00e8s la vente, nouveau mesurage (cette fois-ci par un g\u00e9om\u00e8tre expert ayant acc\u00e8s au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9), qui ram\u00e8ne la surface \u00e0 100 m\u00b2.<\/p>\n
\u00c9norme \u00e9cart (bient\u00f4t confirm\u00e9 par un expert judiciaire), qui vaudra au diagnostiqueur une condamnation s\u00e9v\u00e8re par le tribunal, puis la cour d\u2019appel de Bordeaux (arr\u00eat du 29 mai 2012).<\/p>\n
Le diagnostiqueur se voit condamn\u00e9 \u00e0 indemniser le vendeur \u00e0 hauteur de 16 000 euros, indemnit\u00e9 correspondant \u00e0 une \u00ab perte de chance \u00bb ; en clair, les juges ont estim\u00e9 que, vu le secteur tr\u00e8s recherch\u00e9 dans lequel se situait le local vendu, la surface manquante (60 m\u00b2) n\u2019aurait entra\u00een\u00e9 aucune diminution du prix, en tout cas pas dans la proportion r\u00e9sultant de la loi Carrez, si une surface exacte avait \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9e dans l\u2019acte de vente.<\/p>\n
Selon les juges bordelais, la faute du diagnostiqueur consistait \u00e0 avoir calcul\u00e9 la surface du lot \u00ab sans s\u2019inqui\u00e9ter de savoir de quelle mani\u00e8re le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9limitait ce lot \u00bb. Les juges reproch\u00e8rent \u00e9galement au diagnostiqueur de n\u2019avoir pas, pr\u00e9alablement au mesurage, interrog\u00e9 le propri\u00e9taire, voire le syndicat des copropri\u00e9taires, afin de \u00ab s\u2019assurer de la d\u00e9finition du lot concern\u00e9 \u00bb (comme s\u2019il appartenait au diagnostiqueur de d\u00e9finir ce dont le vendeur est le propri\u00e9taire).<\/p>\n
Selon cette conception radicale, quelque peu \u00e9loign\u00e9e de la r\u00e9alit\u00e9 du terrain et plut\u00f4t inqui\u00e9tante pour le m\u00e9tier, peu importe que le diagnostiqueur ait pr\u00e9cis\u00e9 dans son rapport que le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ne lui a pas \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9, pr\u00e9alablement au mesurage.<\/p>\n
\nLe lot mesur\u00e9 avait une surface apparente de 160 m2, mais en r\u00e9alit\u00e9, cette surface empi\u00e9tait largement sur l\u2019immeuble voisin, ce que le diagnostiqueur ne pouvait pas deviner, le mur de s\u00e9paration entre les deux copropri\u00e9t\u00e9s ayant disparu depuis longtemps.<\/p>\n<\/blockquote>\n
Cette condamnation du diagnostiqueur sera cass\u00e9e par une d\u00e9cision d\u00e9j\u00e0 comment\u00e9e dans ces colonnes (Cass. civ. 3e, 18 septembre 2013). Pour comprendre la cassation, il faut apporter une pr\u00e9cision essentielle : le lot mesur\u00e9 avait une surface apparente de 160 m2 ; mais, en r\u00e9alit\u00e9, cette surface empi\u00e9tait largement sur l\u2019immeuble voisin, ce que le diagnostiqueur ne pouvait \u00e9videmment deviner, le mur de s\u00e9paration entre les deux copropri\u00e9t\u00e9s ayant disparu depuis longtemps.<\/p>\n
Estimant que le mesurage n\u2019implique aucune analyse juridique, la Cour de cassation avait rejet\u00e9 l\u2019approche des juges bordelais et d\u00e9sign\u00e9 une autre cour d\u2019appel afin de statuer sur la responsabilit\u00e9 du diagnostiqueur. C\u2019est ce que vient de faire la cour d\u2019appel de Toulouse, qui met (enfin !) le diagnostiqueur hors de cause, au motif que celui-ci, dans le cadre du \u00ab mesurage de la superficie d\u00e9sign\u00e9e par le vendeur \u00bb n\u2019a pas \u00ab \u00e0 rechercher l\u2019\u00e9tendue du droit de propri\u00e9t\u00e9 \u00bb du vendeur ayant fait appel au diagnostiqueur.<\/p>\n
Deux id\u00e9es essentielles ressortent de cette approche plut\u00f4t encourageante. D\u2019une part, c\u2019est au vendeur (voire \u00e0 son notaire) de d\u00e9finir le lot qui doit faire l\u2019objet du mesurage, et non pas au diagnostiqueur, sauf \u00e0 inverser les r\u00f4les. D\u2019autre part, le mesurage n\u2019implique aucune recherche juridique, celle pouvant consister, par exemple, \u00e0 d\u00e9limiter juridiquement le lot dont le vendeur est propri\u00e9taire (d\u00e9limitation impliquant l\u2019analyse du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et de tous les actes ant\u00e9rieurs, voire, comme ici, du cadastre).<\/p>\n
Il est donc \u00e0 esp\u00e9rer que cette d\u00e9cision de justice permettra de r\u00e9\u00e9quilibrer les responsabilit\u00e9s entre diagnostiqueur et notaire.<\/p>\n
Dans le cadre de sa d\u00e9fense, le diagnostiqueur ayant r\u00e9alis\u00e9 le mesurage (et\/ou son assureur) ne devra donc pas n\u00e9gliger un appel en garantie \u00e0 l\u2019\u00e9gard du notaire, lorsque les circonstances du litige font appara\u00eetre que celui-ci r\u00e9sulte d\u2019une mauvaise analyse juridique du lot mesur\u00e9, et non pas d\u2019une erreur de mesurage stricto sensu. En effet, comme vient de le signifier avec clart\u00e9 la cour d\u2019appel de Toulouse, surface ne veut pas dire \u00e9tendue.<\/p>\n
Cour d\u2019appel de Toulouse \u2013 Premi\u00e8re chambre \u2013 Section 1 \u2013 27 avril 2015<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Mesurer un lot de copropri\u00e9t\u00e9 est une chose, dire qui en est le propri\u00e9taire, et dans quelle proportion, en est une autre. Telle pourrait \u00eatre la synth\u00e8se d\u2019une toute r\u00e9cente d\u00e9cision de justice, marquant la quatri\u00e8me \u00e9tape d\u2019un v\u00e9ritable feuilleton judiciaire. Retour sur les faits. Le litige porte sur la vente d\u2019un local commercial situ\u00e9 dans le vieux Bordeaux. Le vendeur, pourtant propri\u00e9taire du local depuis 1988, affirmera ult\u00e9rieurement n\u2019avoir jamais visit\u00e9 celui-ci, pour habiter lui-m\u00eame une autre r\u00e9gion et se cantonner au r\u00f4le d\u2019investisseur g\u00e9rant \u00e0 distance. L\u2019agence immobili\u00e8re, n\u00e9gociatrice de la vente, fait appel \u00e0 un diagnostiqueur local qui calcule une surface \u00ab loi Carrez \u00bb d\u2019environ 160 m2. La vente s\u2019effectue bien entendu sur cette base, sans que personne, ni vendeur ni notaire, n\u2019y trouve \u00e0 redire. Apr\u00e8s la vente, nouveau mesurage (cette fois-ci par un g\u00e9om\u00e8tre expert ayant acc\u00e8s au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9), qui ram\u00e8ne la surface \u00e0 100 m\u00b2. \u00c9norme \u00e9cart (bient\u00f4t confirm\u00e9 par un expert judiciaire), qui vaudra au diagnostiqueur une condamnation s\u00e9v\u00e8re par le tribunal, puis la cour d\u2019appel de Bordeaux (arr\u00eat du 29 mai 2012). Le diagnostiqueur se voit condamn\u00e9 \u00e0 indemniser le vendeur \u00e0 hauteur de 16 000 euros, indemnit\u00e9 correspondant \u00e0 une \u00ab perte de chance \u00bb ; en clair, les juges ont estim\u00e9 que, vu le secteur tr\u00e8s recherch\u00e9 dans lequel se situait le local vendu, la surface manquante (60 m\u00b2) n\u2019aurait entra\u00een\u00e9 aucune diminution du prix, en tout cas pas dans la proportion r\u00e9sultant de la loi Carrez, si une surface exacte avait \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9e dans l\u2019acte de vente. C\u2019est au vendeur de d\u00e9finir le lot faisant l\u2019objet du mesurage Selon les juges bordelais, la faute du diagnostiqueur consistait \u00e0 avoir calcul\u00e9 la surface du lot \u00ab sans s\u2019inqui\u00e9ter de savoir de quelle mani\u00e8re le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9limitait ce lot \u00bb. Les juges reproch\u00e8rent \u00e9galement au diagnostiqueur de n\u2019avoir pas, pr\u00e9alablement au mesurage, interrog\u00e9 le propri\u00e9taire, voire le syndicat des copropri\u00e9taires, afin de \u00ab s\u2019assurer de la d\u00e9finition du lot concern\u00e9 \u00bb (comme s\u2019il appartenait au diagnostiqueur de d\u00e9finir ce dont le vendeur est le propri\u00e9taire). Selon cette conception radicale, quelque peu \u00e9loign\u00e9e de la r\u00e9alit\u00e9 du terrain et plut\u00f4t inqui\u00e9tante pour le m\u00e9tier, peu importe que le diagnostiqueur ait pr\u00e9cis\u00e9 dans son rapport que le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ne lui a pas \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9, pr\u00e9alablement au mesurage. Le lot mesur\u00e9 avait une surface apparente de 160 m2, mais en r\u00e9alit\u00e9, cette surface empi\u00e9tait largement sur l\u2019immeuble voisin, ce que le diagnostiqueur ne pouvait pas deviner, le mur de s\u00e9paration entre les deux copropri\u00e9t\u00e9s ayant disparu depuis longtemps. Cette condamnation du diagnostiqueur sera cass\u00e9e par une d\u00e9cision d\u00e9j\u00e0 comment\u00e9e dans ces colonnes (Cass. civ. 3e, 18 septembre 2013). Pour comprendre la cassation, il faut apporter une pr\u00e9cision essentielle : le lot mesur\u00e9 avait une surface apparente de 160 m2 ; mais, en r\u00e9alit\u00e9, cette surface empi\u00e9tait largement sur l\u2019immeuble voisin, ce que le diagnostiqueur ne pouvait \u00e9videmment deviner, le mur de s\u00e9paration entre les deux copropri\u00e9t\u00e9s ayant disparu depuis longtemps. Estimant que le mesurage n\u2019implique aucune analyse juridique, la Cour de cassation avait rejet\u00e9 l\u2019approche des juges bordelais et d\u00e9sign\u00e9 une autre cour d\u2019appel afin de statuer sur la responsabilit\u00e9 du diagnostiqueur. C\u2019est ce que vient de faire la cour d\u2019appel de Toulouse, qui met (enfin !) le diagnostiqueur hors de cause, au motif que celui-ci, dans le cadre du \u00ab mesurage de la superficie d\u00e9sign\u00e9e par le vendeur \u00bb n\u2019a pas \u00ab \u00e0 rechercher l\u2019\u00e9tendue du droit de propri\u00e9t\u00e9 \u00bb du vendeur ayant fait appel au diagnostiqueur. Deux id\u00e9es essentielles ressortent de cette approche plut\u00f4t encourageante. D\u2019une part, c\u2019est au vendeur (voire \u00e0 son notaire) de d\u00e9finir le lot qui doit faire l\u2019objet du mesurage, et non pas au diagnostiqueur, sauf \u00e0 inverser les r\u00f4les. D\u2019autre part, le mesurage n\u2019implique aucune recherche juridique, celle pouvant consister, par exemple, \u00e0 d\u00e9limiter juridiquement le lot dont le vendeur est propri\u00e9taire (d\u00e9limitation impliquant l\u2019analyse du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et de tous les actes ant\u00e9rieurs, voire, comme ici, du cadastre). Il est donc \u00e0 esp\u00e9rer que cette d\u00e9cision de justice permettra de r\u00e9\u00e9quilibrer les responsabilit\u00e9s entre diagnostiqueur et notaire. Dans le cadre de sa d\u00e9fense, le diagnostiqueur ayant r\u00e9alis\u00e9 le mesurage (et\/ou son assureur) ne devra donc pas n\u00e9gliger un appel en garantie \u00e0 l\u2019\u00e9gard du notaire, lorsque les circonstances du litige font appara\u00eetre que celui-ci r\u00e9sulte d\u2019une mauvaise analyse juridique du lot mesur\u00e9, et non pas d\u2019une erreur de mesurage stricto sensu. En effet, comme vient de le signifier avec clart\u00e9 la cour d\u2019appel de Toulouse, surface ne veut pas dire \u00e9tendue. Cour d\u2019appel de Toulouse \u2013 Premi\u00e8re chambre \u2013 Section 1 \u2013 27 avril 2015<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[19],"class_list":["post-191","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-responsabilite-du-diagnostiqueur","tag-carrez"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/191","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=191"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/191\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1050,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/191\/revisions\/1050"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=191"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=191"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=191"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}