Bien qu\u2019il ne poss\u00e8de qu\u2019une valeur informative dans les relations entre vendeur et acqu\u00e9reur, le DPE peut n\u00e9anmoins exposer son auteur \u00e0 une mise en cause ; notamment en raison d\u2019une description erron\u00e9e du bien examin\u00e9. Un jugement r\u00e9cent rendu par le tribunal de grande instance de Paris (arr\u00eat n\u00b009\/15353 du 7 avril 2011) le confirme. Un jugement \u00e9tonnant \u00e0 plus d\u2019un titre.<\/p>\n
Apr\u00e8s avoir class\u00e9 une maison en cat\u00e9gorie C, le diagnostiqueur avait indiqu\u00e9 que ce site comprenait : une chaudi\u00e8re \u00e0 gaz, alors qu\u2019il n\u2019existait qu\u2019un ballon \u00e9lectrique ; des radiateurs \u00e0 eau chaude, alors qu\u2019il n\u2019existait que des radiateurs \u00e9lectriques et un double vitrage sur les fen\u00eatres quand 90 % des ouvertures n\u2019en poss\u00e9daient pas. Fort logiquement, l\u2019acqu\u00e9reur a vite constat\u00e9 l\u2019important d\u00e9calage entre la consommation \u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9elle et celle annonc\u00e9e par le diagnostiqueur ; ce qui l\u2019a incit\u00e9 \u00e0 engager d\u2019importants travaux afin de rem\u00e9dier \u00e0 cette situation (en sollicitant un cr\u00e9dit \u00e0 cette fin). Il a donc port\u00e9 l\u2019affaire en justice. Une expertise judiciaire a finalement class\u00e9 le bien en cat\u00e9gorie G, et a conclu \u00e0 une consommation \u00e9nerg\u00e9tique annuelle sup\u00e9rieure \u00e0 6 000 euros, bien au-del\u00e0 des 1 183 euros initialement annonc\u00e9s par le diagnostiqueur dans son rapport.<\/p>\n
Devant le tribunal, l\u2019acqu\u00e9reur fait valoir un pr\u00e9judice sup\u00e9rieur \u00e0 100 000 euros. La somme correspond au surco\u00fbt \u00e9nerg\u00e9tique li\u00e9 au diagnostic erron\u00e9, durant les 20 ans \u00e0 venir, ainsi qu\u2019au co\u00fbt des travaux n\u00e9cessaires pour parvenir \u00e0 la performance annonc\u00e9e initialement. La d\u00e9fense de l\u2019op\u00e9rateur se pr\u00e9sente ainsi : d\u2019une part, les m\u00e9thodes utilis\u00e9es lors du diagnostic initial et lors de l\u2019expertise ne sont pas les m\u00eames et peuvent aboutir \u00e0 des \u00e9carts importants. D\u2019autre part, l\u2019op\u00e9rateur n\u2019est tenu que par une obligation de moyens. Enfin, le pr\u00e9judice reste hypoth\u00e9tique, puisque rien n\u2019indique que l\u2019acqu\u00e9reur restera en place durant les 20 ann\u00e9es \u00e0 venir.<\/p>\n
Les arguments du d\u00e9fenseur n\u2019ont cependant pas \u00e9t\u00e9 retenus. Le tribunal a condamn\u00e9 l\u2019op\u00e9rateur au motif que le DPE ne peut qu\u2019avoir \u00ab un impact sur la valeur du bien concern\u00e9 \u00bb, pour permettre \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur d\u2019\u00e9valuer le co\u00fbt \u00e9nerg\u00e9tique de l\u2019immeuble, et les d\u00e9penses \u00e0 pr\u00e9voir afin de r\u00e9duire ce co\u00fbt.<\/p>\n
L\u2019op\u00e9rateur se voit finalement condamn\u00e9 au paiement d\u2019une somme de 40 000 euros, correspondant, selon le tribunal, \u00e0 une \u00ab perte de chance \u00bb<\/em>. Autrement dit, l\u2019acqu\u00e9reur n\u2019a pas pu n\u00e9gocier une baisse du prix d\u2019acquisition du bien, en prenant en compte ses m\u00e9diocres performances \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n Difficile de savoir si ce jugement rendu en premi\u00e8re instance fera jurisprudence, bien que celle-ci soit encore peu \u00e9toff\u00e9e en ce domaine. Toutefois, la solution retenue dans cet arr\u00eat suscite l\u2019\u00e9tonnement : dans le cas pr\u00e9sent, les performances \u00e9nerg\u00e9tiques ont \u00e9t\u00e9 analys\u00e9es par le juge comme un \u00e9l\u00e9ment objectif de valorisation du bien. Au m\u00eame titre que son \u00e9tat, son emplacement, et tout ce qui contribue au \u00ab standing \u00bb. De prime abord, il para\u00eet pourtant difficile d\u2019admettre que les performances \u00e9nerg\u00e9tiques du bien puissent d\u00e9terminer directement sa valeur \u00e9conomique. En effet, ces performances n\u2019affectent pas l\u2019usage du bien, tel un vice cach\u00e9. De plus, ces performances ne sont pas fig\u00e9es dans le temps, puisqu\u2019elles d\u00e9pendent des habitudes individuelles de consommation et des travaux d\u2019am\u00e9lioration susceptibles d\u2019intervenir, voire du type d\u2019\u00e9nergie utilis\u00e9 (et du syst\u00e8me de production choisi). Th\u00e9oriquement, un ratio calcul\u00e9 au regard d\u2019une consommation standardis\u00e9e, tel celui propos\u00e9 par l\u2019\u00e9tiquette \u00e9nergie du DPE, ne saurait donc produire un impact direct et imm\u00e9diat sur la valeur intrins\u00e8que du bien.<\/p>\n De fa\u00e7on r\u00e9v\u00e9latrice, le jugement est formul\u00e9 de fa\u00e7on assez p\u00e9remptoire :<\/p>\n \u00ab Une telle donn\u00e9e \u00e9conomique [co\u00fbt \u00e9nerg\u00e9tique de l\u2019immeuble] ne peut qu\u2019avoir un impact sur la valeur du bien concern\u00e9 \u00bb<\/em>.<\/p>\n On peut s\u2019interroger : cette affirmation ne repose sur aucun \u00e9l\u00e9ment concret, et tout porte \u00e0 croire que c\u2019est d\u2019abord le caract\u00e8re \u00ab grossier \u00bb (tel est du moins l\u2019avis du juge) des erreurs commises par l\u2019op\u00e9rateur qui a abouti \u00e0 ce jugement. Autre source d\u2019\u00e9tonnement, le fait que l\u2019acqu\u00e9reur obtienne une telle indemnit\u00e9, sur la seule base d\u2019une perte de chance, alors que rien ne prouve, a priori, que le prix d\u2019acquisition aurait v\u00e9ritablement pu \u00eatre ren\u00e9goci\u00e9 du fait des performances \u00e9nerg\u00e9tiques, d\u2019autant que, comme l\u2019a relev\u00e9 le tribunal, l\u2019acqu\u00e9reur avait d\u00e9j\u00e0 consenti une r\u00e9duction du prix.<\/p>\n Cette perte de chance, assez hypoth\u00e9tique, traduit peut-\u00eatre la difficult\u00e9 pratique que suscitait le chiffrage des cons\u00e9quences d\u2019une \u00e9tiquette \u00e9nerg\u00e9tique moins favorable que celle annonc\u00e9e. Ce jugement et son \u00e9cho m\u00e9diatique r\u00e9sonnent comme une mise en garde. Et le diagnostiqueur prendra soin de se pr\u00e9munir contre de telles actions. Pour rappel, il est conseill\u00e9 de conserver pendant 5 ans au minimum les \u00e9l\u00e9ments (factures, etc.) ayant permis de calculer les performances \u00e9nerg\u00e9tiques (en cas de non-obtention de ces \u00e9l\u00e9ments, le stipuler clairement, et indiquer que le DPE sera \u00e9tabli sur la base des seules informations connues de l\u2019op\u00e9rateur).<\/p>\n Enfin, le professionnel doit veiller \u00e0 ce que la description du bien et de ses \u00e9quipements demeure pertinente. Il ne doit pas\u00a0 s\u2019engager sur l\u2019existence d\u2019\u00e9l\u00e9ments dont l\u2019op\u00e9rateur n\u2019a pu se rendre compte par lui-m\u00eame.<\/p>\n Selon le tribunal, le DPE ne peut qu\u2019avoir \u201c un impact sur la valeur du bien concern\u00e9 \u201d.<\/p>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bien qu\u2019il ne poss\u00e8de qu\u2019une valeur informative dans les relations entre vendeur et acqu\u00e9reur, le DPE peut n\u00e9anmoins exposer son auteur \u00e0 une mise en cause ; notamment en raison d\u2019une description erron\u00e9e du bien examin\u00e9. Un jugement r\u00e9cent rendu par le tribunal de grande instance de Paris (arr\u00eat n\u00b009\/15353 du 7 avril 2011) le confirme. Un jugement \u00e9tonnant \u00e0 plus d\u2019un titre. De la cat\u00e9gorie C \u00e0 G Apr\u00e8s avoir class\u00e9 une maison en cat\u00e9gorie C, le diagnostiqueur avait indiqu\u00e9 que ce site comprenait : une chaudi\u00e8re \u00e0 gaz, alors qu\u2019il n\u2019existait qu\u2019un ballon \u00e9lectrique ; des radiateurs \u00e0 eau chaude, alors qu\u2019il n\u2019existait que des radiateurs \u00e9lectriques et un double vitrage sur les fen\u00eatres quand 90 % des ouvertures n\u2019en poss\u00e9daient pas. Fort logiquement, l\u2019acqu\u00e9reur a vite constat\u00e9 l\u2019important d\u00e9calage entre la consommation \u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9elle et celle annonc\u00e9e par le diagnostiqueur ; ce qui l\u2019a incit\u00e9 \u00e0 engager d\u2019importants travaux afin de rem\u00e9dier \u00e0 cette situation (en sollicitant un cr\u00e9dit \u00e0 cette fin). Il a donc port\u00e9 l\u2019affaire en justice. Une expertise judiciaire a finalement class\u00e9 le bien en cat\u00e9gorie G, et a conclu \u00e0 une consommation \u00e9nerg\u00e9tique annuelle sup\u00e9rieure \u00e0 6 000 euros, bien au-del\u00e0 des 1 183 euros initialement annonc\u00e9s par le diagnostiqueur dans son rapport. Devant le tribunal, l\u2019acqu\u00e9reur fait valoir un pr\u00e9judice sup\u00e9rieur \u00e0 100 000 euros. La somme correspond au surco\u00fbt \u00e9nerg\u00e9tique li\u00e9 au diagnostic erron\u00e9, durant les 20 ans \u00e0 venir, ainsi qu\u2019au co\u00fbt des travaux n\u00e9cessaires pour parvenir \u00e0 la performance annonc\u00e9e initialement. La d\u00e9fense de l\u2019op\u00e9rateur se pr\u00e9sente ainsi : d\u2019une part, les m\u00e9thodes utilis\u00e9es lors du diagnostic initial et lors de l\u2019expertise ne sont pas les m\u00eames et peuvent aboutir \u00e0 des \u00e9carts importants. D\u2019autre part, l\u2019op\u00e9rateur n\u2019est tenu que par une obligation de moyens. Enfin, le pr\u00e9judice reste hypoth\u00e9tique, puisque rien n\u2019indique que l\u2019acqu\u00e9reur restera en place durant les 20 ann\u00e9es \u00e0 venir. Les arguments du d\u00e9fenseur n\u2019ont cependant pas \u00e9t\u00e9 retenus. Le tribunal a condamn\u00e9 l\u2019op\u00e9rateur au motif que le DPE ne peut qu\u2019avoir \u00ab un impact sur la valeur du bien concern\u00e9 \u00bb, pour permettre \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur d\u2019\u00e9valuer le co\u00fbt \u00e9nerg\u00e9tique de l\u2019immeuble, et les d\u00e9penses \u00e0 pr\u00e9voir afin de r\u00e9duire ce co\u00fbt. L\u2019op\u00e9rateur se voit finalement condamn\u00e9 au paiement d\u2019une somme de 40 000 euros, correspondant, selon le tribunal, \u00e0 une \u00ab perte de chance \u00bb. Autrement dit, l\u2019acqu\u00e9reur n\u2019a pas pu n\u00e9gocier une baisse du prix d\u2019acquisition du bien, en prenant en compte ses m\u00e9diocres performances \u00e9nerg\u00e9tiques. Difficile de savoir si ce jugement rendu en premi\u00e8re instance fera jurisprudence, bien que celle-ci soit encore peu \u00e9toff\u00e9e en ce domaine. Toutefois, la solution retenue dans cet arr\u00eat suscite l\u2019\u00e9tonnement : dans le cas pr\u00e9sent, les performances \u00e9nerg\u00e9tiques ont \u00e9t\u00e9 analys\u00e9es par le juge comme un \u00e9l\u00e9ment objectif de valorisation du bien. Au m\u00eame titre que son \u00e9tat, son emplacement, et tout ce qui contribue au \u00ab standing \u00bb. De prime abord, il para\u00eet pourtant difficile d\u2019admettre que les performances \u00e9nerg\u00e9tiques du bien puissent d\u00e9terminer directement sa valeur \u00e9conomique. En effet, ces performances n\u2019affectent pas l\u2019usage du bien, tel un vice cach\u00e9. De plus, ces performances ne sont pas fig\u00e9es dans le temps, puisqu\u2019elles d\u00e9pendent des habitudes individuelles de consommation et des travaux d\u2019am\u00e9lioration susceptibles d\u2019intervenir, voire du type d\u2019\u00e9nergie utilis\u00e9 (et du syst\u00e8me de production choisi). Th\u00e9oriquement, un ratio calcul\u00e9 au regard d\u2019une consommation standardis\u00e9e, tel celui propos\u00e9 par l\u2019\u00e9tiquette \u00e9nergie du DPE, ne saurait donc produire un impact direct et imm\u00e9diat sur la valeur intrins\u00e8que du bien. Erreurs \u00ab grossi\u00e8res \u00bb De fa\u00e7on r\u00e9v\u00e9latrice, le jugement est formul\u00e9 de fa\u00e7on assez p\u00e9remptoire : \u00ab Une telle donn\u00e9e \u00e9conomique [co\u00fbt \u00e9nerg\u00e9tique de l\u2019immeuble] ne peut qu\u2019avoir un impact sur la valeur du bien concern\u00e9 \u00bb. On peut s\u2019interroger : cette affirmation ne repose sur aucun \u00e9l\u00e9ment concret, et tout porte \u00e0 croire que c\u2019est d\u2019abord le caract\u00e8re \u00ab grossier \u00bb (tel est du moins l\u2019avis du juge) des erreurs commises par l\u2019op\u00e9rateur qui a abouti \u00e0 ce jugement. Autre source d\u2019\u00e9tonnement, le fait que l\u2019acqu\u00e9reur obtienne une telle indemnit\u00e9, sur la seule base d\u2019une perte de chance, alors que rien ne prouve, a priori, que le prix d\u2019acquisition aurait v\u00e9ritablement pu \u00eatre ren\u00e9goci\u00e9 du fait des performances \u00e9nerg\u00e9tiques, d\u2019autant que, comme l\u2019a relev\u00e9 le tribunal, l\u2019acqu\u00e9reur avait d\u00e9j\u00e0 consenti une r\u00e9duction du prix. Cette perte de chance, assez hypoth\u00e9tique, traduit peut-\u00eatre la difficult\u00e9 pratique que suscitait le chiffrage des cons\u00e9quences d\u2019une \u00e9tiquette \u00e9nerg\u00e9tique moins favorable que celle annonc\u00e9e. Ce jugement et son \u00e9cho m\u00e9diatique r\u00e9sonnent comme une mise en garde. Et le diagnostiqueur prendra soin de se pr\u00e9munir contre de telles actions. Pour rappel, il est conseill\u00e9 de conserver pendant 5 ans au minimum les \u00e9l\u00e9ments (factures, etc.) ayant permis de calculer les performances \u00e9nerg\u00e9tiques (en cas de non-obtention de ces \u00e9l\u00e9ments, le stipuler clairement, et indiquer que le DPE sera \u00e9tabli sur la base des seules informations connues de l\u2019op\u00e9rateur). Enfin, le professionnel doit veiller \u00e0 ce que la description du bien et de ses \u00e9quipements demeure pertinente. Il ne doit pas\u00a0 s\u2019engager sur l\u2019existence d\u2019\u00e9l\u00e9ments dont l\u2019op\u00e9rateur n\u2019a pu se rendre compte par lui-m\u00eame. 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