La mise en place d\u2019un nouveau diagnostic, si elle tend \u00e0 renforcer la protection de l\u2019acqu\u00e9reur, ouvre \u00e9galement des perspectives en termes de mise en cause du technicien. L\u2019effort de formation doit donc s\u2019appliquer \u00e0 la m\u00e9thodologie, mais aussi s\u2019attacher \u00e0 pr\u00e9venir la critique. Le bilan du contentieux relatif aux autres diagnostics permet de se faire une id\u00e9e de ce que pourraient \u00eatre les angles d\u2019attaque, voire les futures \u00ab\u00a0sources de chaleur\u00a0\u00bb du DPE. La jurisprudence montre que la responsabilit\u00e9 se joue \u00e0 deux moments cl\u00e9s\u00a0: pr\u00e9paration et r\u00e9daction du diagnostic.<\/p>\n
Pour qualifier la performance \u00e9nerg\u00e9tique du bien, en termes de consommation annuelle d\u2019\u00e9nergie et d\u2019\u00e9mission de gaz \u00e0 effet de serre, le diagnostiqueur va devoir recueillir des donn\u00e9es multiples sur l\u2019immeuble. Une check list para\u00eet souhaitable, qui comprendra un maximum de renseignements sur l\u2019historique de l\u2019immeuble (permis de construire, titre de propri\u00e9t\u00e9, travaux effectu\u00e9s, etc.).<\/p>\n
Cette collecte implique la coop\u00e9ration loyale du client, dont l\u2019int\u00e9r\u00eat, en tant que vendeur, co\u00efncide rarement avec celui de l\u2019acqu\u00e9reur ou celui du diagnostiqueur. Pour reprendre une formule de Julien D\u00e9z\u00e9cot, \u00ab\u00a0le diagnostiqueur va devoir impliquer son client\u00a0\u00bb (Dimag n\u00b010), ce qui devrait constituer un principe g\u00e9n\u00e9ral en mati\u00e8re de diagnostic, afin d\u2019\u00e9viter un transfert de responsabilit\u00e9 vers le professionnel.<\/p>\n
Face au vendeur amn\u00e9sique ou silencieux, le professionnel devra savoir faire preuve de p\u00e9dagogie et de persuasion, puisque la r\u00e9ticence du client n\u2019est pas un argument en d\u00e9fense, mais plut\u00f4t, h\u00e9las, une circonstance aggravante. Les donn\u00e9es non communiqu\u00e9es appellent n\u00e9cessairement des r\u00e9serves, bien que celles-ci ne constituent pas la panac\u00e9e et doivent \u00eatre mani\u00e9es avec discernement, tant une r\u00e9serve maladroite ou impr\u00e9cise peut s\u2019av\u00e9rer redoutable pour son auteur.<\/p>\n
Paradoxalement, le devoir de conseil du professionnel augmente en fonction du champ de l\u2019inconnu. Aussi l\u2019absence de donn\u00e9es implique- t-elle \u00e0 tout le moins une mise en garde, surtout lorsque le client est lui-m\u00eame absent. Tenu de se prononcer en fonction d\u2019une \u00e9chelle de performance, le prestataire doit aussi avoir pr\u00e9sente \u00e0 l\u2019esprit une \u00e9chelle de risques de mise en cause. Ce risque est perceptible lorsqu\u2019il existe des indices de manque de coop\u00e9ration, objectifs (manque ou absence d\u2019informations) ou subjectifs (comportement du vendeur).<\/p>\n
Les donn\u00e9es collect\u00e9es en amont vont permettre au diagnostiqueur de pr\u00e9parer son contr\u00f4le in situ. Le regard du technicien, pr\u00e9alablement objectiv\u00e9, aura peut-\u00eatre ainsi une acuit\u00e9 accrue, malgr\u00e9 les contingences inh\u00e9rentes \u00e0 toute visite dans un immeuble habit\u00e9.<\/p>\n
Le technicien devra v\u00e9rifier la pertinence des informations communiqu\u00e9es par le vendeur, ou son mandataire, ce qui permettra de mesurer le degr\u00e9 de fiabilit\u00e9 de ces donn\u00e9es. A cette fin, la surface habitable \u2013 donn\u00e9e essentielle \u2013 pourrait \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e par le technicien, sans s\u2019en tenir aux \u00e9l\u00e9ments ayant pu \u00eatre recueillis par ailleurs, les distorsions (volontaires ou non) n\u2019\u00e9tant pas rares en mati\u00e8re de superficie.<\/p>\n
Comme l\u2019a relev\u00e9 Bernard Sesolis (Dimag n\u00b010), \u00ab\u00a0le diagnostiqueur va devoir \u00eatre tr\u00e8s observateur\u00a0\u00bb, principe qui, au demeurant, d\u00e9borde largement les limites du DPE, et s\u2019applique de la m\u00eame fa\u00e7on au diagnostic termites ou au rep\u00e9rage amiante.<\/p>\n
S\u2019il n\u2019a pas \u00e0 se transformer en d\u00e9tective, ni en d\u00e9m\u00e9nageur d\u2019un jour, le diagnostiqueur devra observer et contr\u00f4ler les \u00e9l\u00e9ments visibles et accessibles, en s\u2019interrogeant sur la coh\u00e9rence des r\u00e9sultats obtenus, pour, peut-\u00eatre, d\u00e9celer d\u2019\u00e9ventuelles anomalies.<\/p>\n
L\u2019esprit critique du diagnostiqueur devra donc primer sur les r\u00e9sultats propos\u00e9s par le logiciel, lequel n\u2019encourt aucune responsabilit\u00e9 civile. Cette r\u00e9alit\u00e9 juridique prend tout son sens dans un domaine \u00e9minemment technique, o\u00f9 le prestataire est n\u00e9cessairement confront\u00e9 \u00e0 un moment ou un autre \u00e0 ses propres limites. Ni le fait d\u2019utiliser un logiciel, ni celui de ne pas \u00eatre sp\u00e9cialiste de toutes les questions techniques int\u00e9ressant le DPE, ne peuvent att\u00e9nuer la responsabilit\u00e9 du diagnostiqueur. Par prudence, celui-ci devra donc interroger (son client ou mandataire), et s\u2019interroger, avant de se prononcer, quitte \u00e0 ins\u00e9rer une r\u00e9serve si un doute subsiste.<\/p>\n
La difficult\u00e9 majeure du DPE tient sans doute au fait que le professionnel sera fr\u00e9quemment dans l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019avoir un historique complet de l\u2019immeuble. S\u2019il est alors possible de proc\u00e9der \u00e0 des estimations, il est imp\u00e9ratif que celles-ci apparaissent comme telles, et non comme de v\u00e9ritables r\u00e9sultats garantis par leur auteur. Si l\u2019auteur d\u2019un DPE ne saurait \u00eatre tenu d\u2019une obligation de r\u00e9sultat, encore faut-il que les termes employ\u00e9s soient sans \u00e9quivoque \u00e0 cet \u00e9gard. La r\u00e9daction du diagnostic appara\u00eet ainsi comme l\u2019autre mode de pr\u00e9vention de la mise en cause.<\/p>\n
Face \u00e0 un contr\u00f4le nouveau, qui comporte par hypoth\u00e8se une part d\u2019inconnu, une pr\u00e9caution \u00e9l\u00e9mentaire consiste \u00e0 rappeler exactement l\u2019objet de la mission confi\u00e9e au diagnostiqueur, et ce en s\u2019\u00e9loignant autant que possible du jargon technique, pour privil\u00e9gier des termes clairs et sans \u00e9quivoque. A coup s\u00fbr, une r\u00e9daction impr\u00e9cise, ou simplement incompr\u00e9hensible pour le profane, conduira certains esprits imaginatifs \u00e0 voir dans le DPE une expertise thermique compl\u00e8te, voire un v\u00e9ritable contr\u00f4le technique.<\/p>\n
A cet \u00e9gard, le rappel des textes en vertu desquels a \u00e9t\u00e9 instaur\u00e9 le DPE, s\u2019il est indispensable, ne saurait suffire \u00e0 emp\u00eacher extrapolation et m\u00e9prise. Id\u00e9alement, il faudrait pouvoir expliquer d\u2019un mot (d\u2019une phrase) le champ d\u2019investigation couvert par le DPE, tout en stipulant que celui-ci n\u2019a pas vocation \u00e0 \u00eatre \u00e9tendu \u00e0 l\u2019infini \u00e0 d\u2019autres types de recherche, voire \u00e0 la pathologie tout enti\u00e8re de l\u2019immeuble.<\/p>\n
La pr\u00e9vention du risque de mise en cause pourrait donc consister \u00e0 faire signer au client ou \u00e0 son mandataire un ordre de mission pr\u00e9cisant l\u2019objet, les modalit\u00e9s et les limites de celle-ci, mais aussi les obligations de chacun, afin que le client comprenne que les r\u00e9sultats du diagnostic sont directement fonction de sa coop\u00e9ration (pr\u00e9caution d\u2019application g\u00e9n\u00e9rale au demeurant).<\/p>\n
En obligeant le diagnostiqueur \u00e0 \u00e9mettre des recommandations, le l\u00e9gislateur accro\u00eet consid\u00e9rablement la responsabilit\u00e9 du professionnel. Par-del\u00e0 la pertinence des pr\u00e9conisations, que nous supposerons acquise, il faudra apporter un soin tout particulier \u00e0 la forme. Une formulation impr\u00e9cise ou ambigu\u00eb risque fort de se retourner contre son auteur, d\u2019o\u00f9 la n\u00e9cessit\u00e9 de bannir des clauses types, ce qui, a priori, para\u00eet aller \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019usage du logiciel, aussi performant soit-il. Un compromis raisonnable consisterait \u00e0 compl\u00e9ter les r\u00e9sultats issus du logiciel d\u2019une ou plusieurs mentions laiss\u00e9es \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation du diagnostiqueur. Le devoir de conseil ne saurait \u00eatre envisag\u00e9 de mani\u00e8re syst\u00e9matique. Force doit rester \u00e0 la plume du r\u00e9dacteur, pour pr\u00e9ciser au cas par cas les points potentiels d\u2019am\u00e9lioration, mais aussi les limites des pr\u00e9conisations \u00e9mises, lesquelles ne sauraient se substituer \u00e0 une \u00e9tude compl\u00e8te.<\/p>\n
Il est essentiel que l\u2019usager saisisse qu\u2019une pr\u00e9conisation n\u2019est ni une expertise, ni un devis. A titre d\u2019exemple, si le diagnostiqueur est amen\u00e9 \u00e0 pr\u00e9coniser des mesures d\u2019isolation, il serait prudent de pr\u00e9ciser qu\u2019une telle proposition ne pr\u00e9juge pas de la nature des travaux n\u00e9cessaires, ni de leur co\u00fbt, et de rappeler au client qu\u2019il lui appartient d\u2019approfondir la question \u00e0 l\u2019aide d\u2019un sp\u00e9cialiste ad hoc. Conclusions et pr\u00e9conisations devraient donc figurer en clair, dans un paragraphe unique, et non sous forme de tableau ou de mani\u00e8re dispers\u00e9e, sauf \u00e0 prendre le risque de voir le client pr\u00e9tendre qu\u2019il n\u2019a pas saisi, ni m\u00eame vu, les informations qui lui ont \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9es.<\/p>\n
Deux s\u00e9ries de r\u00e9serves trouveront toute leur utilit\u00e9 en mati\u00e8re de DPE. Les premi\u00e8res, classiques, ont trait \u00e0 toutes les zones d\u2019ombre, lesquelles doivent paradoxalement \u00eatre mises en lumi\u00e8re, sauf \u00e0 \u00eatre qualifi\u00e9es de lacunes le moment venu et, partant, \u00e0 se retourner contre leur auteur. Les secondes d\u00e9coulent de l\u2019originalit\u00e9 du DPE, en ce qu\u2019il est aussi un acte de pr\u00e9vision et de conseil \u00e9non\u00e7ant des solutions. Les pr\u00e9conisations devront comporter un champ d\u2019application tr\u00e8s pr\u00e9cis\u00a0:<\/p>\n
En mati\u00e8re de DPE, plus qu\u2019ailleurs semble-t-il, la bonne compr\u00e9hension des termes utilis\u00e9s repr\u00e9sente un enjeu, tant en termes d\u2019image que de pr\u00e9vention du risque de mise en cause. Le contentieux relatif aux autres diagnostics montre combien des termes non expliqu\u00e9s (\u00ab\u00a0trace d\u2019insecte\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0fibrociment\u00a0\u00bb…) peuvent \u00eatre lourds de cons\u00e9quences, devenant de vraies bouteilles \u00e0 l\u2019encre entre des mains malicieuses. Un soin particulier devra donc guider l\u2019\u00e9laboration du lexique accompagnant le DPE.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La mise en place d\u2019un nouveau diagnostic, si elle tend \u00e0 renforcer la protection de l\u2019acqu\u00e9reur, ouvre \u00e9galement des perspectives en termes de mise en cause du technicien. L\u2019effort de formation doit donc s\u2019appliquer \u00e0 la m\u00e9thodologie, mais aussi s\u2019attacher \u00e0 pr\u00e9venir la critique. Le bilan du contentieux relatif aux autres diagnostics permet de se faire une id\u00e9e de ce que pourraient \u00eatre les angles d\u2019attaque, voire les futures \u00ab\u00a0sources de chaleur\u00a0\u00bb du DPE. La jurisprudence montre que la responsabilit\u00e9 se joue \u00e0 deux moments cl\u00e9s\u00a0: pr\u00e9paration et r\u00e9daction du diagnostic. Collecte des informations Pour qualifier la performance \u00e9nerg\u00e9tique du bien, en termes de consommation annuelle d\u2019\u00e9nergie et d\u2019\u00e9mission de gaz \u00e0 effet de serre, le diagnostiqueur va devoir recueillir des donn\u00e9es multiples sur l\u2019immeuble. Une check list para\u00eet souhaitable, qui comprendra un maximum de renseignements sur l\u2019historique de l\u2019immeuble (permis de construire, titre de propri\u00e9t\u00e9, travaux effectu\u00e9s, etc.). Cette collecte implique la coop\u00e9ration loyale du client, dont l\u2019int\u00e9r\u00eat, en tant que vendeur, co\u00efncide rarement avec celui de l\u2019acqu\u00e9reur ou celui du diagnostiqueur. Pour reprendre une formule de Julien D\u00e9z\u00e9cot, \u00ab\u00a0le diagnostiqueur va devoir impliquer son client\u00a0\u00bb (Dimag n\u00b010), ce qui devrait constituer un principe g\u00e9n\u00e9ral en mati\u00e8re de diagnostic, afin d\u2019\u00e9viter un transfert de responsabilit\u00e9 vers le professionnel. Face au vendeur amn\u00e9sique ou silencieux, le professionnel devra savoir faire preuve de p\u00e9dagogie et de persuasion, puisque la r\u00e9ticence du client n\u2019est pas un argument en d\u00e9fense, mais plut\u00f4t, h\u00e9las, une circonstance aggravante. Les donn\u00e9es non communiqu\u00e9es appellent n\u00e9cessairement des r\u00e9serves, bien que celles-ci ne constituent pas la panac\u00e9e et doivent \u00eatre mani\u00e9es avec discernement, tant une r\u00e9serve maladroite ou impr\u00e9cise peut s\u2019av\u00e9rer redoutable pour son auteur. Paradoxalement, le devoir de conseil du professionnel augmente en fonction du champ de l\u2019inconnu. Aussi l\u2019absence de donn\u00e9es implique- t-elle \u00e0 tout le moins une mise en garde, surtout lorsque le client est lui-m\u00eame absent. Tenu de se prononcer en fonction d\u2019une \u00e9chelle de performance, le prestataire doit aussi avoir pr\u00e9sente \u00e0 l\u2019esprit une \u00e9chelle de risques de mise en cause. Ce risque est perceptible lorsqu\u2019il existe des indices de manque de coop\u00e9ration, objectifs (manque ou absence d\u2019informations) ou subjectifs (comportement du vendeur). Analyse des informations recueillies Les donn\u00e9es collect\u00e9es en amont vont permettre au diagnostiqueur de pr\u00e9parer son contr\u00f4le in situ. Le regard du technicien, pr\u00e9alablement objectiv\u00e9, aura peut-\u00eatre ainsi une acuit\u00e9 accrue, malgr\u00e9 les contingences inh\u00e9rentes \u00e0 toute visite dans un immeuble habit\u00e9. Le technicien devra v\u00e9rifier la pertinence des informations communiqu\u00e9es par le vendeur, ou son mandataire, ce qui permettra de mesurer le degr\u00e9 de fiabilit\u00e9 de ces donn\u00e9es. A cette fin, la surface habitable \u2013 donn\u00e9e essentielle \u2013 pourrait \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e par le technicien, sans s\u2019en tenir aux \u00e9l\u00e9ments ayant pu \u00eatre recueillis par ailleurs, les distorsions (volontaires ou non) n\u2019\u00e9tant pas rares en mati\u00e8re de superficie. Comme l\u2019a relev\u00e9 Bernard Sesolis (Dimag n\u00b010), \u00ab\u00a0le diagnostiqueur va devoir \u00eatre tr\u00e8s observateur\u00a0\u00bb, principe qui, au demeurant, d\u00e9borde largement les limites du DPE, et s\u2019applique de la m\u00eame fa\u00e7on au diagnostic termites ou au rep\u00e9rage amiante. S\u2019il n\u2019a pas \u00e0 se transformer en d\u00e9tective, ni en d\u00e9m\u00e9nageur d\u2019un jour, le diagnostiqueur devra observer et contr\u00f4ler les \u00e9l\u00e9ments visibles et accessibles, en s\u2019interrogeant sur la coh\u00e9rence des r\u00e9sultats obtenus, pour, peut-\u00eatre, d\u00e9celer d\u2019\u00e9ventuelles anomalies. L\u2019esprit critique du diagnostiqueur devra donc primer sur les r\u00e9sultats propos\u00e9s par le logiciel, lequel n\u2019encourt aucune responsabilit\u00e9 civile. Cette r\u00e9alit\u00e9 juridique prend tout son sens dans un domaine \u00e9minemment technique, o\u00f9 le prestataire est n\u00e9cessairement confront\u00e9 \u00e0 un moment ou un autre \u00e0 ses propres limites. Ni le fait d\u2019utiliser un logiciel, ni celui de ne pas \u00eatre sp\u00e9cialiste de toutes les questions techniques int\u00e9ressant le DPE, ne peuvent att\u00e9nuer la responsabilit\u00e9 du diagnostiqueur. Par prudence, celui-ci devra donc interroger (son client ou mandataire), et s\u2019interroger, avant de se prononcer, quitte \u00e0 ins\u00e9rer une r\u00e9serve si un doute subsiste. La difficult\u00e9 majeure du DPE tient sans doute au fait que le professionnel sera fr\u00e9quemment dans l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019avoir un historique complet de l\u2019immeuble. S\u2019il est alors possible de proc\u00e9der \u00e0 des estimations, il est imp\u00e9ratif que celles-ci apparaissent comme telles, et non comme de v\u00e9ritables r\u00e9sultats garantis par leur auteur. Si l\u2019auteur d\u2019un DPE ne saurait \u00eatre tenu d\u2019une obligation de r\u00e9sultat, encore faut-il que les termes employ\u00e9s soient sans \u00e9quivoque \u00e0 cet \u00e9gard. La r\u00e9daction du diagnostic appara\u00eet ainsi comme l\u2019autre mode de pr\u00e9vention de la mise en cause. Objet de la mission Face \u00e0 un contr\u00f4le nouveau, qui comporte par hypoth\u00e8se une part d\u2019inconnu, une pr\u00e9caution \u00e9l\u00e9mentaire consiste \u00e0 rappeler exactement l\u2019objet de la mission confi\u00e9e au diagnostiqueur, et ce en s\u2019\u00e9loignant autant que possible du jargon technique, pour privil\u00e9gier des termes clairs et sans \u00e9quivoque. A coup s\u00fbr, une r\u00e9daction impr\u00e9cise, ou simplement incompr\u00e9hensible pour le profane, conduira certains esprits imaginatifs \u00e0 voir dans le DPE une expertise thermique compl\u00e8te, voire un v\u00e9ritable contr\u00f4le technique. A cet \u00e9gard, le rappel des textes en vertu desquels a \u00e9t\u00e9 instaur\u00e9 le DPE, s\u2019il est indispensable, ne saurait suffire \u00e0 emp\u00eacher extrapolation et m\u00e9prise. Id\u00e9alement, il faudrait pouvoir expliquer d\u2019un mot (d\u2019une phrase) le champ d\u2019investigation couvert par le DPE, tout en stipulant que celui-ci n\u2019a pas vocation \u00e0 \u00eatre \u00e9tendu \u00e0 l\u2019infini \u00e0 d\u2019autres types de recherche, voire \u00e0 la pathologie tout enti\u00e8re de l\u2019immeuble. La pr\u00e9vention du risque de mise en cause pourrait donc consister \u00e0 faire signer au client ou \u00e0 son mandataire un ordre de mission pr\u00e9cisant l\u2019objet, les modalit\u00e9s et les limites de celle-ci, mais aussi les obligations de chacun, afin que le client comprenne que les r\u00e9sultats du diagnostic sont directement fonction de sa coop\u00e9ration (pr\u00e9caution d\u2019application g\u00e9n\u00e9rale au demeurant). Conclusions et recommandations En obligeant le diagnostiqueur \u00e0 \u00e9mettre des recommandations, le l\u00e9gislateur accro\u00eet consid\u00e9rablement la responsabilit\u00e9 du professionnel. Par-del\u00e0 la pertinence des pr\u00e9conisations, que nous supposerons acquise, il faudra apporter un soin tout particulier \u00e0 la forme. Une formulation impr\u00e9cise ou ambigu\u00eb risque fort de se retourner contre son auteur, d\u2019o\u00f9 la n\u00e9cessit\u00e9 de bannir des clauses types, ce qui,<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11,10,6,7],"tags":[21],"class_list":["post-14","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-responsabilite-de-lagent-immobilier","category-responsabilite-du-diagnostiqueur","category-vente-immobilere","category-vices-caches-diagnostic-immobiler","tag-dpe"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/14","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=14"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/14\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1064,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/14\/revisions\/1064"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=14"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=14"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=14"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}