{"id":137,"date":"2013-12-27T12:24:45","date_gmt":"2013-12-27T10:24:45","guid":{"rendered":"http:\/\/www.damienjost.fr\/?p=137"},"modified":"2025-10-29T11:23:02","modified_gmt":"2025-10-29T10:23:02","slug":"le-diagnostic-du-batiment-une-responsabilite-transversale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.damienjost.fr\/?p=137","title":{"rendered":"Le diagnostic du b\u00e2timent : une responsabilit\u00e9 transversale"},"content":{"rendered":"

Compte rendu de la r\u00e9union du 26 septembre 2013 de la Commission de droit immobilier du barreau de Paris<\/strong><\/h4>\n
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La sous-commission \u00ab\u00a0Responsabilit\u00e9 et assurance des constructeurs\u00a0\u00bb de la Commission ouverte de droit immobilier du barreau de Paris tenait, le 26 septembre 2013, sous la responsabilit\u00e9 de Michel Vauthier, avocat \u00e0 la cour, une r\u00e9union consacr\u00e9e au \u00a0\u00bb diagnostic du b\u00e2timent \u00ab\u00a0, \u00e0 laquelle intervenait Damien Jost, Avocat au barreau de Paris. Pr\u00e9sentes \u00e0 cette occasion, les \u00e9ditions juridiques Lexbase vous proposent de retrouver le compte-rendu de cette r\u00e9union.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Michel Vauthier a justifi\u00e9 le th\u00e8me de cette r\u00e9union, qui avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 trait\u00e9 un an auparavant, (cf. Diagnostic immobilier : les responsabilit\u00e9s connexes \u2014 Compte-rendu de la r\u00e9union de la Commission de droit immobilier du barreau de Paris, Lexbase Hebdo n\u02da 507 du 29 novembre 2012 \u2014 \u00e9dition priv\u00e9e N\u00b0 Lexbase : N4671BT8), par le fait que la responsabilit\u00e9 des diagnostiqueurs constitue un droit de la responsabilit\u00e9 en pleine \u00e9dification. En effet, d’une part, l’obligation de diagnostic est r\u00e9cente au regard de la jurisprudence et du temps n\u00e9cessaire pour que le contentieux soit port\u00e9 devant la Cour de cassation ; d’autre part, les modifications intervenues en mati\u00e8re d’obligation de contr\u00f4le et d’obligation de diagnostic ne cessent d’\u00e9voluer (DPE, diagnostic amiante…).<\/p>\n

Il est donc important pour les avocats d’analyser les principes qui sont en train de se mettre en place, afin d’anticiper les probl\u00e8mes, mais \u00e9galement de participer \u00e0 la construction de ce droit \u00e0 travers les arguments d\u00e9velopp\u00e9s devant les juges.<\/p>\n

Le sujet est d’importance, \u00e9galement, car il ne concerne pas la seule responsabilit\u00e9 des diagnostiqueurs, mais \u00e9galement la responsabilit\u00e9 transversale de tous les participants \u00e0 la cha\u00eene de l’acte de construire. Le diagnostic constitue donc un \u00e9l\u00e9ment de responsabilit\u00e9 important. La pr\u00e9c\u00e9dente r\u00e9union s’\u00e9tait achev\u00e9e par la mention d’un arr\u00eat (Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n\u02da 11-18.122, FS-D N\u00b0 Lexbase : A7425ISS) qui avait retenu la condamnation du diagnostiqueur termites -qui avait conclu \u00e0 l’absence de termites alors que l’immeuble \u00e9tait infest\u00e9\u2014 \u00e0 la r\u00e9paration int\u00e9grale de l’immeuble ; il semble que la jurisprudence \u00e9volue aujourd’hui, au contraire, vers une responsabilit\u00e9 partag\u00e9e entre les diff\u00e9rents acteurs, ainsi que les arr\u00eats pr\u00e9sent\u00e9s infra<\/em> le d\u00e9montrent.<\/p>\n

Selon Damien Jost, la d\u00e9cision pr\u00e9cit\u00e9e du 12 septembre 2012 \u00e9tait en effet marquante en ce qu’elle avait prononc\u00e9 la condamnation du diagnostiqueur \u00e0 d\u00e9molir le b\u00e2timent et \u00e0 le reconstruire, le diagnostiqueur ayant relev\u00e9 des traces de termites dans le b\u00e2timent principal, et quelques traces dans une d\u00e9pendance ; la d\u00e9pendance avait finalement \u00e9t\u00e9 vendue s\u00e9par\u00e9ment du b\u00e2timent principal, et s’\u00e9tait av\u00e9r\u00e9e totalement infest\u00e9e. Cette d\u00e9cision, m\u00eame si elle constitue un cas d’esp\u00e8ce, est inqui\u00e9tante pour les diagnostiqueurs. Damien Jost rel\u00e8ve ainsi que le contentieux est relativement intensif, et \u00e9volue en se structurant, m\u00eame si les d\u00e9cisions ne sont pas toujours convergentes.<\/p>\n

Pour bien comprendre les principes de ce droit nouveau, il convient de revenir sur la notion de \u00ab\u00a0diagnostic\u00a0\u00bb, qui est encore relativement floue (ce qui constitue d’ailleurs l’une des raisons de l’importance du contentieux), avant d’analyser quelques exemples jurisprudentiels.<\/p>\n

1. La notion de diagnostic<\/h3>\n

Selon une formule utilis\u00e9e par Michel Vauthier, le diagnostiqueur est vou\u00e9 \u00e0 subir le sort du thermom\u00e8tre. En effet, il se retrouve assimil\u00e9 au mal qu’il a r\u00e9v\u00e9l\u00e9.<\/p>\n

Or le diagnostic immobilier impacte l’ensemble de la cha\u00eene de l’immobilier (la vente, la construction ou la d\u00e9molition). Le diagnostic est donc assimil\u00e9 \u00e0 un thermom\u00e8tre en ce sens qu’il r\u00e9v\u00e8le un sympt\u00f4me apparent.<\/p>\n

Cette id\u00e9e du sympt\u00f4me apparent est essentielle et doit toujours \u00eatre gard\u00e9e \u00e0 l’esprit, notamment lors de la lecture du diagnostic.<\/p>\n

1.1. Le fond du diagnostic immobilier<\/h5>\n

Le diagnostic a pour objet de d\u00e9crire une r\u00e9alit\u00e9 par des signes apparents ; il s’agit d’envisager une r\u00e9alit\u00e9 que l’on ne peut directement appr\u00e9hender.<\/p>\n

La pratique du diagnostic se r\u00e9v\u00e8le extr\u00eamement p\u00e9rilleuse pour son op\u00e9rateur. L’op\u00e9rateur de diagnostic doit trouver son positionnement entre deux postures inverses : en dire trop (extrapoler ce qu’il voit, au risque d’alarmer inutilement le donneur d’ordre), ou pas assez (s’en tenir \u00e0 une description pure, et s’en tenir l\u00e0). Quelle que soit la posture choisie, il pourra toujours se voir reprocher d’avoir sous-estim\u00e9 ou au contraire surestim\u00e9 les risques. C’est ici qu’appara\u00eet le probl\u00e8me de la transversalit\u00e9, li\u00e9e aux diff\u00e9rentes interpr\u00e9tations du diagnostic.<\/p>\n

Le contenu du diagnostic est donc un mode de description de la r\u00e9alit\u00e9 tr\u00e8s particulier, en ce sens qu’il ne s’int\u00e9resse qu’\u00e0 des signaux apparents. Il en r\u00e9sulte que, en aucun cas, le diagnostic n’exprime une certitude, alors que le lecteur recherche pr\u00e9cis\u00e9ment une certitude absolue ; c’est l\u00e0 tout le paradoxe.<\/p>\n

C’est ainsi que certains diagnostiqueurs int\u00e8grent une part de conseil, en conseillant au donneur d’ordre de proc\u00e9der \u00e0 des investigations compl\u00e9mentaires. Mais cela n’est pas toujours le cas. Cela rel\u00e8ve alors de la responsabilit\u00e9 du professionnel (de la vente, de la construction, de la gestion d’immeuble) que de conseiller au propri\u00e9taire un compl\u00e9ment d’investigation.<\/p>\n

Un diagnostic immobilier n’a donc pas vocation \u00e0 garantir, ou \u00e0 attester un r\u00e9sultat. Cette probl\u00e9matique se retrouve avec davantage d’acuit\u00e9 dans le cas du diagnostic amiante. En effet, le droit positif distingue entre diff\u00e9rentes situations qui repr\u00e9sentent soit un danger extr\u00eame et imm\u00e9diat, et d’autres situations dans lesquelles l’amiante, dans certaines conditions, ne pr\u00e9sente aucun danger imm\u00e9diat (\u00e0 condition qu’il n’y ait pas de travaux de per\u00e7age, etc. et que les fibres d’amiante soient encapsul\u00e9es dans un mat\u00e9riau inerte comme le ciment), le droit n’imposant dans ce cas aucune obligation de retrait.<\/p>\n

Le diagnostic pose \u00e9galement un probl\u00e8me d’interpr\u00e9tation. Ainsi, lorsque le rapport conclut selon la formule \u00ab\u00a0il n’a pas \u00e9t\u00e9 rep\u00e9r\u00e9 de mat\u00e9riaux et de produits amiant\u00e9s\u00a0\u00bb, Damien Jost estime que, dans 9 cas sur 10, le lecteur, y compris le notaire, interpr\u00e9tera cette conclusion comme signifiant : \u00ab\u00a0il n’y a pas d’amiante dans l’immeuble\u00a0\u00bb, ce qui est une erreur d’interpr\u00e9tation, compr\u00e9hensible de la part du profane, mais moins de la part du professionnel. Tous les professionnels doivent en effet \u00eatre conscients qu’un diagnostic avant vente ne tend pas \u00e0 l’exhaustivit\u00e9.<\/p>\n

Un autre probl\u00e8me d’interpr\u00e9tation du diagnostic tient \u00e0 la lecture beaucoup trop h\u00e2tive du diagnostic. Il est primordial de lire, non seulement la partie \u00ab\u00a0conclusion\u00a0\u00bb, mais \u00e9galement toutes les rubriques du rapport, et notamment la rubrique \u00ab\u00a0constatations diverses\u00a0\u00bb, dont on peut relever que l’intitul\u00e9 est particuli\u00e8rement d\u00e9valorisant eu \u00e9gard \u00e0 son importance. En effet, figurent au contraire dans cette rubrique des informations essentielles (telles que \u00ab\u00a0pr\u00e9sence d’injecteurs dans la charpente\u00a0\u00bb lesquelles traduisent un traitement ant\u00e9rieur contre les insectes).<\/p>\n

Il convient donc de lire non seulement, toutes les rubriques du rapport du diagnostic, mais \u00e9galement comprendre que l’on dispose seulement, avec le diagnostic, de la \u00ab\u00a0partie \u00e9merg\u00e9e de l’iceberg\u00a0\u00bb ; autrement dit, il existe toute une partie de la r\u00e9alit\u00e9 qui n’a pas pu \u00eatre examin\u00e9e. Tout ce qui ne ressort pas dans le diagnostic renvoie alors \u00e0 la responsabilit\u00e9 de chacun des acteurs.<\/p>\n

Damien Jost a insist\u00e9 sur le fait qu’un diagnostic ne constitue pas une expertise. Il faut savoir en effet que la prestation en elle-m\u00eame, s’agissant d’un diagnostic avant vente (pour un pavillon classique), repr\u00e9sente entre une et trois heures de visite pour un tarif qui n’est pas encadr\u00e9 ; par ailleurs, l’\u00e9tablissement du diagnostic comporte des limites mat\u00e9rielles (telle l’interdiction g\u00e9n\u00e9rale de r\u00e9aliser des sondages destructifs. En effet, dans le cadre d’une vente, le principe est que l’on ne porte pas atteinte \u00e0 l’int\u00e9grit\u00e9 du b\u00e2timent).<\/p>\n

Pour r\u00e9sumer, le diagnostic immobilier remplit la fonction d’un indicateur de tendance, ni plus ni moins. Il s’agit de r\u00e9pondre \u00e0 une question unique : le bien appara\u00eet-il comme exempt ou non de pathologies (amiante, termites, plomb, autre…).<\/p>\n

Face aux limites de ce diagnostic, on peut se demander si cet outil, destin\u00e9 \u00e0 prot\u00e9ger le consentement de l’acqu\u00e9reur, rev\u00eat une utilit\u00e9 certaine ? Selon Damien Jost, la r\u00e9ponse est tr\u00e8s clairement positive, les informations d\u00e9livr\u00e9es par le rapport \u00e9tant signifiantes, \u00e0 condition de savoir les analyser. On peut d’ailleurs observer que les juges pr\u00eatent de plus en plus d’importance \u00e0 ces informations et \u00e0 l’utilisation qui en a \u00e9t\u00e9 faite par les acteurs subs\u00e9quents.<\/p>\n

S’agissant plus particuli\u00e8rement du diagnostic parasitaire, il faut savoir que les parasites regroupent \u00e0 la fois les champignons (majoritairement dans le quart nord-ouest ; les deux conditions de sa pr\u00e9sence sont l’humidit\u00e9, et la suppression de la ventilation) et les insectes (quart sud-ouest essentiellement, mais aussi grandes villes, notamment Paris). Il faut savoir que toute trace de termite repr\u00e9sente un danger potentiel, de m\u00eame que toute trace d’un pr\u00e9c\u00e9dent traitement (injecteurs ; trous \u00e0 intervalles r\u00e9guliers), permettant de d\u00e9celer une infestation ancienne (mais dont on ignore le plus souvent la date), sachant que l’\u00e9radication totale des parasites est difficile.<\/p>\n

1.2. La forme du diagnostic immobilier<\/h5>\n

L\u00e0 encore, de m\u00eame que le diagnostiqueur doit choisir sa posture, entre \u00ab\u00a0en dire trop ou pas assez\u00a0\u00bb, il doit op\u00e9rer un choix entre un langage tr\u00e8s accessible, compr\u00e9hensible par le plus grand nombre, ou un langage tr\u00e8s technique r\u00e9pondant \u00e0 une terminologie conforme \u00e0 la norme dict\u00e9e par l’AFNOR, et impos\u00e9e par les organismes certificateurs (cette deuxi\u00e8me option \u00e9tant la plus fr\u00e9quemment retenue).<\/p>\n

Ce langage tr\u00e8s technique utilis\u00e9 constitue un enjeu pour le professionnel de la vente ou de la construction. Damien Jost rel\u00e8ve la difficult\u00e9 particuli\u00e8re rencontr\u00e9e par les notaires \u00e0 traduire le contenu du diagnostic dans l’acte de vente.<\/p>\n

Par exemple, dans le cas d’un diagnostic parasitaire, est souvent utilis\u00e9e la formule d'\u00a0\u00bbindices d’infestation\u00a0\u00bb, laquelle doit \u00eatre comprise au sens des normes \u00e9dict\u00e9es par l’AFNOR, et qui \u00e9quivaut donc \u00e0 l’infestation elle-m\u00eame. La norme \u00e9dicte en fait une pr\u00e9somption normative.<\/p>\n

2. Applications jurisprudentielles<\/h3>\n

Il convient de distinguer les situations correspondant, d’une part \u00e0 un diagnostic \u00e9tabli avant la vente de l’immeuble, et d’autre part un diagnostic \u00e9tabli avant travaux ou d\u00e9molition.<\/p>\n

2.1. Diagnostic avant vente<\/h5>\n
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  • CA Rennes, 20 d\u00e9cembre 2012, n\u02da 09\/08 071 (N\u00b0 Lexbase : A2203IZM)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

    Cet arr\u00eat est int\u00e9ressant en ce qu’il retient la responsabilit\u00e9 d’une agence immobili\u00e8re qui n’a pas exig\u00e9 du vendeur la production d’un \u00e9tat parasitaire et, \u00e0 d\u00e9faut, de ne pas avoir conseill\u00e9 \u00e0 l’acqu\u00e9reur d’exiger un tel diagnostic avant de s’engager.<\/p>\n

    Dans cette affaire, l’agence avait donc trouv\u00e9 un acqu\u00e9reur, et r\u00e9dig\u00e9 le compromis de vente. L’acqu\u00e9reur avait d\u00e9couvert la pr\u00e9sence de m\u00e9rule lors de travaux d’am\u00e9nagement. S’agissant de l’agent immobilier, il convient de relever les termes de la motivation de la cour : \u00ab\u00a0un agent immobilier est un professionnel de l’immobilier et non un professionnel du b\u00e2timent, et qu’ainsi, il ne peut lui \u00eatre reproch\u00e9 de ne pas s’\u00eatre aper\u00e7u de l’existence de d\u00e9sordres non apparents pour un acqu\u00e9reur profane\u00a0\u00bb<\/em>.<\/p>\n

    Elle rel\u00e8ve, par ailleurs, que \u00ab\u00a0des erreurs classiques ont \u00e9t\u00e9 commises pendant la r\u00e9novation (pose de fen\u00eatres \u00e9tanches sans cr\u00e9ation d’une VMC), qui ont contribu\u00e9 \u00e0 accro\u00eetre l’humidit\u00e9 pr\u00e9sente dans l’immeuble, que seul un professionnel du b\u00e2timent pouvait d\u00e9celer\u00a0\u00bb. L’agent immobilier avait connaissance de cette r\u00e9novation, mais ne pouvait d\u00e9celer ces erreurs. Cela \u00e9tant, le premier manquement reproch\u00e9 \u00e0 l’agent immobilier est d’avoir fait signer le compromis sans avoir exig\u00e9 de son client la r\u00e9alisation par son client d’un \u00e9tat parasitaire, et \u00e0 d\u00e9faut, conseill\u00e9 aux acqu\u00e9reurs potentiels d’exiger cet \u00e9tat avant de s’engager, et ce en raison du probl\u00e8me d’humidit\u00e9 forte (indice de pathologie), synonyme -pour les professionnels exer\u00e7ant dans la r\u00e9gion- de risque de m\u00e9rule.<\/p>\n

    L’agent immobilier s’est retrouv\u00e9 condamn\u00e9 au paiement des travaux de reprise pour une somme de 10 000 euros.<\/p>\n

      \n
    • CA N\u00eemes, 23 novembre 2004, n\u02da 02\/00 712 ([LXB=A0025KPM])<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

      Dans cette affaire, il a \u00e9t\u00e9 reproch\u00e9 au notaire d’avoir laiss\u00e9 le vendeur utiliser un diagnostic parasitaire p\u00e9rim\u00e9 lors de l’acte authentique.<\/p>\n

      Il faut savoir que la dur\u00e9e de validit\u00e9 de l’\u00e9tat parasitaire \u00e9tait de trois mois \u00e0 l’\u00e9poque des faits (aujourd’hui six mois). La promesse de vente avait \u00e9t\u00e9 conclue sous condition d’obtention d’un \u00e9tat parasitaire n\u00e9gatif. Le diagnostic alors r\u00e9alis\u00e9 concluait un r\u00e9sultat n\u00e9gatif, mais celui-ci \u00e9tait en fait p\u00e9rim\u00e9 lors de la r\u00e9it\u00e9ration de la vente par acte authentique.<\/p>\n

      Apr\u00e8s la vente, l’acqu\u00e9reur, qui avait constat\u00e9 la pr\u00e9sence de termites, s’en \u00e9tait r\u00e9f\u00e9r\u00e9 au notaire, lequel avait propos\u00e9 aux parties la conclusion d’un accord transactionnel. Mais les juges ont estim\u00e9 le montant de cet accord transactionnel d\u00e9risoire par rapport au montant des d\u00e9sordres en cause. Pour retenir la responsabilit\u00e9 du notaire, la cour d’appel a relev\u00e9 que le notaire, qui ne pouvait ignorer le risque encouru dans la r\u00e9gion, avait pris la responsabilit\u00e9 de fonder l’acte authentique sur un certificat p\u00e9rim\u00e9 alors qu’il connaissait l’importance de cette pi\u00e8ce aux yeux de l’acqu\u00e9reur, alors que l’acte sous seing priv\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 conclu sous la condition suspensive de la production d’un \u00e9tat parasitaire n\u00e9gatif. Selon la cour, en choisissant d’\u00e9viter au vendeur des frais suppl\u00e9mentaires pourtant obligatoires, puis en cherchant ensuite \u00e0 se couvrir par une transaction nulle, le notaire a failli aux plus \u00e9l\u00e9mentaires devoirs de son \u00e9tat.<\/p>\n

        \n
      • CA Douai, 1\u00e8re ch., sect. 1, 21 mars 2005, n\u02da 03\/02 139 (N\u00b0 Lexbase : A6335IXW)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

        Dans cette affaire, le notaire disposait, pour la vente litigieuse, d’un rapport d’\u00e9tat parasitaire n\u00e9gatif. Or, cinq ans auparavant, le m\u00eame notaire avait re\u00e7u l’acte de vente ant\u00e9rieur, pour lequel avait \u00e9t\u00e9 signal\u00e9e une infestation de m\u00e9rule. Par cet arr\u00eat du 21 mars 2005, les juges ont retenu, \u00e0 juste titre selon l’intervenant, que le notaire ne pouvait pas supposer l\u00e9gitimement que la pathologie avait disparu sans avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 d’un quelconque traitement.<\/p>\n

        \u00ab\u00a0La faute du notaire qui n’a pas inform\u00e9 M. et Mme F. du probl\u00e8me de m\u00e9rule affectant l’immeuble en 1996 est constante alors que celui-ci a un devoir de conseil \u00e0 l’\u00e9gard des deux parties \u00e0 l’acte. Le fait que le notaire n’ait pas particip\u00e9 \u00e0 la n\u00e9gociation et n’ait pas visit\u00e9 l’immeuble pr\u00e9alablement \u00e0 la vente ne saurait l’exon\u00e9rer de son obligation d’information et de conseil lors de l’\u00e9tablissement de l’acte notari\u00e9. La SCP notariale ne peut valablement soutenir pour s’exon\u00e9rer de sa responsabilit\u00e9 qu’elle pensait que les r\u00e9fections avaient \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9es depuis 1996 alors qu’il lui appartenait de s’en informer aupr\u00e8s des vendeurs et de lever toute ambigu\u00eft\u00e9. La faute du notaire a contribu\u00e9 \u00e0 la r\u00e9alisation de la vente et donc \u00e0 l’entier pr\u00e9judice subi par les \u00e9poux F.. […] Dans ces conditions, il convient de partager par moiti\u00e9 la responsabilit\u00e9 entre le notaire et la SCI\u00a0\u00bb<\/em>.<\/p>\n

        Selon Damien Jost, cette solution est parfaitement transposable au cas du diagnostic amiante, c’est ce qu’il soutient dans une affaire similaire.<\/p>\n

          \n
        • CA Caen, 9 avril 2013, n\u02da 08\/01 574 (N\u00b0 Lexbase : A7515KBX)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

          Il faut retenir de cette d\u00e9cision qu’un agent immobilier ne peut ignorer les indices flagrants d’une pathologie immobili\u00e8re locale, telle que la m\u00e9rule, et ce bien qu’il ne soit pas diagnostiqueur. Il en r\u00e9sulte que cette connaissance aggrave le devoir de conseil.<\/p>\n

          En l’esp\u00e8ce, peu apr\u00e8s la vente en la forme authentique, l’immeuble s’\u00e9tait r\u00e9v\u00e9l\u00e9 \u00e0 l’acqu\u00e9reur infest\u00e9 de parasites (insectes et m\u00e9rule). La responsabilit\u00e9 de l’agent immobilier est retenue au regard de deux circonstances : la localisation de l’immeuble et l’humidit\u00e9 apparente.<\/p>\n

          Il convient de relever la motivation des juges d’appel : \u00ab\u00a0l’agent immobilier a pour mission de mettre en rapport un vendeur et un acqu\u00e9reur potentiel et de r\u00e9diger le contrat de vente. Pour ce faire, il doit n\u00e9cessairement conna\u00eetre les caract\u00e9ristiques essentielles de l’immeuble objet de la vente, ce qui lui permet d’utilement renseigner les parties et de conseiller son mandant. Cela justifie de fait l’importance de la commission vers\u00e9e \u00e0 l’agence par l’acqu\u00e9reur. Il s’ensuit que l’agent immobilier doit s’assurer de l’\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de l’immeuble. M\u00eame si un agent immobilier n’est pas un professionnel du b\u00e2timent, ses fonctions et son exp\u00e9rience lui permettent d’appr\u00e9cier l’\u00e9tat sanitaire d’un immeuble. En l’esp\u00e8ce, l’expert a relev\u00e9 que la pr\u00e9sence d’insectes xylophages et l’humidit\u00e9 anormale de l’immeuble \u00e9taient apparentes. Si cette situation a pu ne pas alerter particuli\u00e8rement [l’acqu\u00e9reur], elle aurait d\u00fb alerter un professionnel de l’immobilier, dans une r\u00e9gion (le Perche) o\u00f9 les pathologies des bois li\u00e9es \u00e0 l’humidit\u00e9 sont r\u00e9currentes et souvent graves. […] Un agent immobilier local ne pouvait donc ignorer cet \u00e9tat de fait\u00a0\u00bb<\/em>.<\/p>\n

          Ainsi, dans certaines r\u00e9gions, tout professionnel doit \u00eatre en mesure de relier un taux d’humidit\u00e9 anormale \u00e0 une pathologie potentielle et alerter un acqu\u00e9reur.<\/p>\n

          2.2. Diagnostic avant travaux (ou d\u00e9molition)<\/strong><\/h5>\n

          Si les textes diff\u00e9rencient le diagnostic avant travaux (arr\u00eat\u00e9 du 2 janvier 2002), et celui avant d\u00e9molition, c’est totalement similaire (cf. norme NF X 46-020, en mati\u00e8re d’amiante).<\/p>\n

          L’obligation de r\u00e9aliser le diagnostic avant travaux, en th\u00e9orie, p\u00e8se sur le chef d’entreprise qui va devoir assurer la protection des intervenants travailleurs. Toutefois, en pratique, il faut savoir que les rapports de diagnostic avant vente mentionnent tr\u00e8s souvent \u00e0 l’attention du futur propri\u00e9taire, qu’un nouveau diagnostic sera requis en cas de r\u00e9alisation de travaux.<\/p>\n

          En effet, il faut savoir que le diagnostic avant travaux permet d’avoir une vision nettement plus compl\u00e8te, sachant que, contrairement au diagnostic r\u00e9alis\u00e9 avant vente, il permet des sondages destructifs. Il permet donc de r\u00e9aliser une recherche plus approfondie. Toutefois, ce diagnostic n’atteint sa pleine efficacit\u00e9 qu’\u00e0 la condition que le donneur d’ordre (le commanditaire) produise au diagnostiqueur la localisation pr\u00e9cise des zones de travaux ; il convient de fournir un plan pr\u00e9cis des travaux futurs. A contrario, les sondages seront d\u00e9pourvus de toute pertinence.<\/p>\n

          Par ailleurs, et en tout \u00e9tat de cause, un diagnostic immobilier, m\u00eame lorsqu’il est r\u00e9alis\u00e9 avant travaux, comporte des limites, en ce qu’il ne reste qu’un diagnostic. Par exemple, dans le cas du diagnostic \u00ab\u00a0amiante\u00a0\u00bb, le diagnostic r\u00e9alis\u00e9 avant travaux n’a pas vocation \u00e0 attester du volume d’amiante r\u00e9ellement pr\u00e9sent et donc du co\u00fbt de retrait du mat\u00e9riau. Aussi, en pr\u00e9sence d’un\u00a0 diagnostic r\u00e9v\u00e9lant la pr\u00e9sence d’amiante, Damien Jost estime qu’il convient de s’adresser \u00e0 une entreprise de d\u00e9samiantage, si l’on veut \u00e9valuer le co\u00fbt de retrait de l’amiante ; en effet, cette entreprise pourra \u00e9valuer, sous sa responsabilit\u00e9, le volume d’amiante pr\u00e9sent dans les lieux.<\/p>\n

          Ma\u00eetre Vauthier a \u00e9galement soulign\u00e9 l’obligation d’information pesant sur le ma\u00eetre d’ouvrage, qui est tenu de d\u00e9livrer le dossier d’interventions ult\u00e9rieures sur l’ouvrage (DIUO) (cf. C. trav., L. 4532-16 N\u00b0 Lexbase : L1704H9Y), qui rassemble, sous bordereau, tous les documents tels que les plans et notes techniques, de nature \u00e0 faciliter l’intervention ult\u00e9rieure sur l’ouvrage, ainsi que le dossier technique regroupant les informations relatives \u00e0 la recherche et \u00e0 l’identification des mat\u00e9riaux contenant de l’amiante (C. trav., art. R. 4532-95 N\u00b0 Lexbase : L9680H9E).<\/p>\n

            \n
          • CA Paris, P\u00f4le 4, 6\u00e8me ch., 9 septembre 2011, n\u02da 08\/07 929 (N\u00b0 Lexbase : A4302H7H)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

            Un nombre croissant de sinistres concerne des travaux au cours desquels sont d\u00e9couverts des mat\u00e9riaux amiant\u00e9s n’ayant pas \u00e9t\u00e9 rep\u00e9r\u00e9s pr\u00e9alablement. Au-del\u00e0 de l’erreur de diagnostic, toujours possible, la jurisprudence rappelle que le ma\u00eetre d’ouvrage et les intervenants \u00e0 l’acte de construire sont tenus \u00e0 leurs propres obligations. Bon nombre de sinistres font appara\u00eetre que le chantier a d\u00e9but\u00e9 pr\u00e9matur\u00e9ment, sur la base de diagnostics incomplets, voire inappropri\u00e9s (par exemple, diagnostic avant vente, et non diagnostic avant travaux ou d\u00e9molition), et dont il ressort un volume d’amiante impr\u00e9vu, g\u00e9n\u00e9rant des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires li\u00e9s au d\u00e9samiantage et au retard pris par le chantier.<\/p>\n

            Dans son arr\u00eat rendu le 9 septembre 2011, la cour d’appel de Paris est venue rappeler que le planning d’une op\u00e9ration lourde (r\u00e9habilitation, reconstruction) doit int\u00e9grer les contraintes impr\u00e9vues. Elle d\u00e9boute le bailleur social ma\u00eetre d’ouvrage, qui n’\u00e9tait pas un particulier mais un professionnel, estimant que m\u00eame en pr\u00e9sence de fautes commise par le diagnostiqueur, celles-ci sont sans lien de causalit\u00e9 directe avec le pr\u00e9judice all\u00e9gu\u00e9.<\/p>\n

            La cour a, d’abord, rappel\u00e9 que le diagnostiqueur n’\u00e9tait en aucun cas responsable de la pr\u00e9sence d’amiante, ni de sa quantit\u00e9, ni du co\u00fbt de son retrait, ni du calendrier \u00e9tabli par le ma\u00eetre d’ouvrage pour la r\u00e9alisation de son ouvrage.<\/p>\n

            Elle rel\u00e8ve, ensuite, que si l’absence d’amiante \u00e9tait une condition d\u00e9terminante de l’acquisition pour le bailleur social, il aurait fallu faire proc\u00e9der avant la vente \u00e0 un examen compl\u00e9mentaire, rappelant l’absence de valeur exhaustive du diagnostic avant vente.<\/p>\n

            Elle ajoute qu’il n’existe donc aucune causalit\u00e9 directe entre le retard de livraison, et le d\u00e9samiantage, le retard \u00e9tant d\u00fb \u00e0 la mauvaise gestion de son projet immobilier par le bailleur social, ayant d\u00e9cid\u00e9 de prendre des engagements pr\u00e9matur\u00e9s avec des locataires, alors que des retards de livraison dans un projet de cette ampleur \u00e9taient parfaitement pr\u00e9visibles, qu’ils soient dus au d\u00e9samiantage -pr\u00e9visible dans son principe – \u00e0 des incidents de chantier, \u00e0 la liquidation d’entreprises, \u00e0 des intemp\u00e9ries, etc.. – Il appartenait, d\u00e8s lors, au ma\u00eetre d’ouvrage, de supporter les cons\u00e9quences de ces retards pr\u00e9visibles sur des engagements qu’elle avait elle-m\u00eame pris dans son int\u00e9r\u00eat exclusif.<\/p>\n

            Ma\u00eetre Vauthier souligne que les fautes retenues ainsi commises par le ma\u00eetre d’ouvrage, risquent d’influencer l’appr\u00e9ciation des recours que celui-ci va exercer contre les intervenants \u00e0 l’acte de construire.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Compte rendu de la r\u00e9union du 26 septembre 2013 de la Commission de droit immobilier du barreau de Paris La sous-commission \u00ab\u00a0Responsabilit\u00e9 et assurance des constructeurs\u00a0\u00bb de la Commission ouverte de droit immobilier du barreau de Paris tenait, le 26 septembre 2013, sous la responsabilit\u00e9 de Michel Vauthier, avocat \u00e0 la cour, une r\u00e9union consacr\u00e9e au \u00a0\u00bb diagnostic du b\u00e2timent \u00ab\u00a0, \u00e0 laquelle intervenait Damien Jost, Avocat au barreau de Paris. Pr\u00e9sentes \u00e0 cette occasion, les \u00e9ditions juridiques Lexbase vous proposent de retrouver le compte-rendu de cette r\u00e9union. Michel Vauthier a justifi\u00e9 le th\u00e8me de cette r\u00e9union, qui avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 trait\u00e9 un an auparavant, (cf. Diagnostic immobilier : les responsabilit\u00e9s connexes \u2014 Compte-rendu de la r\u00e9union de la Commission de droit immobilier du barreau de Paris, Lexbase Hebdo n\u02da 507 du 29 novembre 2012 \u2014 \u00e9dition priv\u00e9e N\u00b0 Lexbase : N4671BT8), par le fait que la responsabilit\u00e9 des diagnostiqueurs constitue un droit de la responsabilit\u00e9 en pleine \u00e9dification. En effet, d’une part, l’obligation de diagnostic est r\u00e9cente au regard de la jurisprudence et du temps n\u00e9cessaire pour que le contentieux soit port\u00e9 devant la Cour de cassation ; d’autre part, les modifications intervenues en mati\u00e8re d’obligation de contr\u00f4le et d’obligation de diagnostic ne cessent d’\u00e9voluer (DPE, diagnostic amiante…). Il est donc important pour les avocats d’analyser les principes qui sont en train de se mettre en place, afin d’anticiper les probl\u00e8mes, mais \u00e9galement de participer \u00e0 la construction de ce droit \u00e0 travers les arguments d\u00e9velopp\u00e9s devant les juges. Le sujet est d’importance, \u00e9galement, car il ne concerne pas la seule responsabilit\u00e9 des diagnostiqueurs, mais \u00e9galement la responsabilit\u00e9 transversale de tous les participants \u00e0 la cha\u00eene de l’acte de construire. Le diagnostic constitue donc un \u00e9l\u00e9ment de responsabilit\u00e9 important. La pr\u00e9c\u00e9dente r\u00e9union s’\u00e9tait achev\u00e9e par la mention d’un arr\u00eat (Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n\u02da 11-18.122, FS-D N\u00b0 Lexbase : A7425ISS) qui avait retenu la condamnation du diagnostiqueur termites -qui avait conclu \u00e0 l’absence de termites alors que l’immeuble \u00e9tait infest\u00e9\u2014 \u00e0 la r\u00e9paration int\u00e9grale de l’immeuble ; il semble que la jurisprudence \u00e9volue aujourd’hui, au contraire, vers une responsabilit\u00e9 partag\u00e9e entre les diff\u00e9rents acteurs, ainsi que les arr\u00eats pr\u00e9sent\u00e9s infra le d\u00e9montrent. Selon Damien Jost, la d\u00e9cision pr\u00e9cit\u00e9e du 12 septembre 2012 \u00e9tait en effet marquante en ce qu’elle avait prononc\u00e9 la condamnation du diagnostiqueur \u00e0 d\u00e9molir le b\u00e2timent et \u00e0 le reconstruire, le diagnostiqueur ayant relev\u00e9 des traces de termites dans le b\u00e2timent principal, et quelques traces dans une d\u00e9pendance ; la d\u00e9pendance avait finalement \u00e9t\u00e9 vendue s\u00e9par\u00e9ment du b\u00e2timent principal, et s’\u00e9tait av\u00e9r\u00e9e totalement infest\u00e9e. Cette d\u00e9cision, m\u00eame si elle constitue un cas d’esp\u00e8ce, est inqui\u00e9tante pour les diagnostiqueurs. Damien Jost rel\u00e8ve ainsi que le contentieux est relativement intensif, et \u00e9volue en se structurant, m\u00eame si les d\u00e9cisions ne sont pas toujours convergentes. Pour bien comprendre les principes de ce droit nouveau, il convient de revenir sur la notion de \u00ab\u00a0diagnostic\u00a0\u00bb, qui est encore relativement floue (ce qui constitue d’ailleurs l’une des raisons de l’importance du contentieux), avant d’analyser quelques exemples jurisprudentiels. 1. La notion de diagnostic Selon une formule utilis\u00e9e par Michel Vauthier, le diagnostiqueur est vou\u00e9 \u00e0 subir le sort du thermom\u00e8tre. En effet, il se retrouve assimil\u00e9 au mal qu’il a r\u00e9v\u00e9l\u00e9. Or le diagnostic immobilier impacte l’ensemble de la cha\u00eene de l’immobilier (la vente, la construction ou la d\u00e9molition). Le diagnostic est donc assimil\u00e9 \u00e0 un thermom\u00e8tre en ce sens qu’il r\u00e9v\u00e8le un sympt\u00f4me apparent. Cette id\u00e9e du sympt\u00f4me apparent est essentielle et doit toujours \u00eatre gard\u00e9e \u00e0 l’esprit, notamment lors de la lecture du diagnostic. 1.1. Le fond du diagnostic immobilier Le diagnostic a pour objet de d\u00e9crire une r\u00e9alit\u00e9 par des signes apparents ; il s’agit d’envisager une r\u00e9alit\u00e9 que l’on ne peut directement appr\u00e9hender. La pratique du diagnostic se r\u00e9v\u00e8le extr\u00eamement p\u00e9rilleuse pour son op\u00e9rateur. L’op\u00e9rateur de diagnostic doit trouver son positionnement entre deux postures inverses : en dire trop (extrapoler ce qu’il voit, au risque d’alarmer inutilement le donneur d’ordre), ou pas assez (s’en tenir \u00e0 une description pure, et s’en tenir l\u00e0). Quelle que soit la posture choisie, il pourra toujours se voir reprocher d’avoir sous-estim\u00e9 ou au contraire surestim\u00e9 les risques. C’est ici qu’appara\u00eet le probl\u00e8me de la transversalit\u00e9, li\u00e9e aux diff\u00e9rentes interpr\u00e9tations du diagnostic. Le contenu du diagnostic est donc un mode de description de la r\u00e9alit\u00e9 tr\u00e8s particulier, en ce sens qu’il ne s’int\u00e9resse qu’\u00e0 des signaux apparents. Il en r\u00e9sulte que, en aucun cas, le diagnostic n’exprime une certitude, alors que le lecteur recherche pr\u00e9cis\u00e9ment une certitude absolue ; c’est l\u00e0 tout le paradoxe. C’est ainsi que certains diagnostiqueurs int\u00e8grent une part de conseil, en conseillant au donneur d’ordre de proc\u00e9der \u00e0 des investigations compl\u00e9mentaires. Mais cela n’est pas toujours le cas. Cela rel\u00e8ve alors de la responsabilit\u00e9 du professionnel (de la vente, de la construction, de la gestion d’immeuble) que de conseiller au propri\u00e9taire un compl\u00e9ment d’investigation. Un diagnostic immobilier n’a donc pas vocation \u00e0 garantir, ou \u00e0 attester un r\u00e9sultat. Cette probl\u00e9matique se retrouve avec davantage d’acuit\u00e9 dans le cas du diagnostic amiante. En effet, le droit positif distingue entre diff\u00e9rentes situations qui repr\u00e9sentent soit un danger extr\u00eame et imm\u00e9diat, et d’autres situations dans lesquelles l’amiante, dans certaines conditions, ne pr\u00e9sente aucun danger imm\u00e9diat (\u00e0 condition qu’il n’y ait pas de travaux de per\u00e7age, etc. et que les fibres d’amiante soient encapsul\u00e9es dans un mat\u00e9riau inerte comme le ciment), le droit n’imposant dans ce cas aucune obligation de retrait. Le diagnostic pose \u00e9galement un probl\u00e8me d’interpr\u00e9tation. Ainsi, lorsque le rapport conclut selon la formule \u00ab\u00a0il n’a pas \u00e9t\u00e9 rep\u00e9r\u00e9 de mat\u00e9riaux et de produits amiant\u00e9s\u00a0\u00bb, Damien Jost estime que, dans 9 cas sur 10, le lecteur, y compris le notaire, interpr\u00e9tera cette conclusion comme signifiant : \u00ab\u00a0il n’y a pas d’amiante dans l’immeuble\u00a0\u00bb, ce qui est une erreur d’interpr\u00e9tation, compr\u00e9hensible de la part du profane, mais moins de la part du professionnel. Tous les professionnels doivent en effet \u00eatre conscients qu’un diagnostic avant vente ne tend pas \u00e0 l’exhaustivit\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11,10,12,9],"tags":[17],"class_list":["post-137","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-responsabilite-de-lagent-immobilier","category-responsabilite-du-diagnostiqueur","category-responsabilite-du-maitre-doeuvre","category-responsabilite-du-notaire","tag-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/137","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=137"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/137\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1054,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/137\/revisions\/1054"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=137"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=137"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.damienjost.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=137"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}