M\u00eame s\u2019il est prescrit de fa\u00e7on explicite par certaines normes (amiante et termites), l\u2019ordre de mission reste absent de nombreux diagnostics. D\u2019avis d\u2019experts, le diagnostiqueur a cependant tort d\u2019en faire l\u2019\u00e9conomie, tant cet ordre de mission peut se r\u00e9v\u00e9ler pr\u00e9cieux, en cas de contentieux.<\/p>\n
Fort utile, mais peu utilis\u00e9. Damien Jost, avocat qui conna\u00eet bien la profession, dit encore relever de trop nombreux dossiers de contentieux d\u00e9pourvus d\u2019ordre de mission. Une proportion qui tend singuli\u00e8rement \u00e0 enfler lorsque le client est un particulier. Faute de temps, craignant une overdose de paperasserie, peur de g\u00eaner (pour ne pas dire contrarier) un prescripteur notaire ou un agent immobilier versatile, le diagnostiqueur immobilier peut y rechigner. Apr\u00e8s tout, tant qu\u2019il n\u2019y a pas de conflit, l\u2019absence de contrat de mission ne se r\u00e9v\u00e8le pas g\u00eanante.<\/p>\n
D\u2019ailleurs, m\u00eame lorsque ce contrat de mission existe bel et bien, celui-ci n\u2019est pas toujours r\u00e9dig\u00e9 en bonne et due forme : \u00ab Dans la plupart des contentieux, je ne trouve pas de contrat de mission, observe Pascal Martinet, expert judiciaire. Et lorsque j\u2019ai un document, il ressemble bien souvent \u00e0 un devis. \u00bb M\u00eame constat pour Me Jost qui rel\u00e8ve nombre de pseudos contrats de mission aux allures de \u00ab bons de commande \u00bb. O\u00f9 le diagnostiqueur cherche d\u2019abord \u00e0 s\u2019entourer de pr\u00e9cautions \u00e0 l\u2019encontre des mauvais payeurs, \u00e0 grands renforts de conditions g\u00e9n\u00e9rales de vente. Pour Damien Jost, l\u00e0 n\u2019est pas la nature originelle de l\u2019ordre de mission. M\u00eame si ce document, dans le cadre d\u2019un recouvrement demeure fort utile, sa vocation premi\u00e8re n\u2019est pas l\u00e0.<\/p>\n
\u00a0\u00ab Il s\u2019agit d\u2019un \u00e9l\u00e9ment ment de preuve extr\u00eamement utile \u00bb<\/em>, explique Ma\u00eetre Jost. Exemple concret ? \u00ab Dans beaucoup de dossiers, le contentieux porte sur des parties hautes ou basses, des combles ou vides sanitaires, non inspect\u00e9s par l\u2019op\u00e9rateur. On se retrouve alors quelques ann\u00e9es apr\u00e8s la mission sans que l\u2019op\u00e9rateur ne se souvienne forc\u00e9ment des conditions d\u2019accessibilit\u00e9 des combles ou vides sanitaires.<\/p>\n Un ordre de mission d\u00fbment \u00e9tabli, avec un descriptif du bien, permet de r\u00e9pondre \u00e0 la double question sur l\u2019existence et l\u2019accessibilit\u00e9 de ces parties du bien. L\u2019ordre de mission permet ainsi de d\u00e9finir le champ de la mission et son p\u00e9rim\u00e8tre.<\/p>\n Certes, l\u2019ordre de mission n\u2019est pas une recette miracle qui va exon\u00e9rer \u00e0 coup s\u00fbr le diagnostiqueur. Trop simple. Mais, aux yeux des professionnels de justice, sa valeur est loin d\u2019\u00eatre anodine. Damien Jost confie son exp\u00e9rience en la mati\u00e8re : \u00ab Sur un contentieux, l\u2019une des premi\u00e8res questions pos\u00e9es par les experts judiciaires porte toujours sur l\u2019existence ou non d\u2019un ordre de mission. \u00bb<\/em> Bien s\u00fbr, le diagnostiqueur ne sera pas forc\u00e9ment condamn\u00e9 parce qu\u2019il ne peut t\u00e9moigner d\u2019un ordre de mission ; mais son absence peut toutefois cr\u00e9er un pr\u00e9jug\u00e9 chez les experts qui aussi impartiaux soient-ils, n\u2019en restent pas moins humains. \u00ab Cela vient fragiliser la d\u00e9fense de l\u2019op\u00e9rateur \u00bb<\/em>, reconna\u00eet volontiers l\u2019avocat.<\/p>\n Ce n\u2019est pas parce qu\u2019on a inscrit une exclusion dans le contrat de mission, que celle-ci sera automatiquement recevable. Exemple, avec les hauteurs sup\u00e9rieures \u00e0 3 m\u00e8tres. Dans un b\u00e2timent avec des plafonds hauts perch\u00e9s \u00e0 quatre, cinq, six m\u00e8tre, voire au-del\u00e0, l\u2019op\u00e9rateur peut consid\u00e9rer qu\u2019au-del\u00e0 de 3 m\u00e8tres, il n\u2019a pas \u00e0 contr\u00f4ler. Pour Pascal Martinet, cette exclusion est dangereuse : \u00ab En fait, au-del\u00e0 de trois m\u00e8tres, le code du Travail r\u00e9clame un \u00e9quipement particulier de type \u00e9chafaudage, plate-forme roulante, etc. L\u2019\u00e9chelle n\u2019est alors qu\u2019un moyen d\u2019acc\u00e9der au poste de travail. Clairement, si le diagnostiqueur n\u2019a pas d\u00e9fini pr\u00e9alablement les conditions d\u2019acc\u00e8s et la mise des moyens n\u00e9cessaires, l\u2019exclusion des \u00e9l\u00e9ments situ\u00e9s \u00e0 plus de trois m\u00e8tres du sol, ne tient pas.\u00bb Question de bon sens : le donneur d\u2019ordres peut toujours affirmer qu\u2019il aurait mis en place les moyens d\u2019acc\u00e8s n\u00e9cessaires, si le diagnostiqueur l\u2019avait inform\u00e9 au pr\u00e9lable.<\/p>\n<\/blockquote>\n Un ordre de mission, oui, mais pas pour y mettre n\u2019importe quoi. Aucune trame officielle, aucun mod\u00e8le, \u00e0 chacun de concocter son propre ordre de mission. En \u00e9vitant de produire des pages et des pages de litt\u00e9rature. \u00ab Il ne faut pas que \u00e7a devienne contraignant, note l\u2019avocat. Il faut trouver un juste milieu : une dizaine de questions bien cibl\u00e9es au grand maximum peuvent suffire.\u00bb<\/p>\n Premi\u00e8re utilit\u00e9 du contrat de mission, d\u00e9finir les conditions d\u2019intervention de l\u2019op\u00e9rateur et le p\u00e9rim\u00e8tre de la mission. En particulier sur les parties accessibles lors de la visite. \u00ab Fondamental \u00bb, rel\u00e8ve Pascal Martinet, \u00ab car la plupart des contentieux portent sur l\u2019\u00e9tat d\u2019accessibilit\u00e9. \u00bb L\u2019ordre de mission est une mani\u00e8re de rappeler au donneur d\u2019ordres qu\u2019il lui appartient de cr\u00e9er les conditions d\u2019accessibilit\u00e9 \u00e0 tout ou partie du b\u00e2timent. Qu\u2019il s\u2019agisse de d\u00e9barrasser une pi\u00e8ce encombr\u00e9e ou de fournir des cl\u00e9s, par exemple. Au moins, il ne pourra \u00eatre reproch\u00e9 au diagnostiqueur de ne pas avoir alert\u00e9, en amont, le propri\u00e9taire : lequel aurait d\u00fb faciliter l\u2019acc\u00e8s \u00e0 tout ou partie du b\u00e2timent. Parmi les autres \u00e9l\u00e9ments \u00e0 mentionner, Me Jost fournit encore quelques pistes : l\u2019accessibilit\u00e9 aux documents techniques (plans, r\u00e8glements de copropri\u00e9t\u00e9, etc.), l\u2019existence de travaux par le pass\u00e9, ou d\u2019une mutation ant\u00e9rieure avec \u00e9ventuellement des diagnostics d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9s par le pass\u00e9…<\/p>\n \u00ab Ce document permet d\u2019impliquer le vendeur en termes de d\u00e9claratif et peut ainsi devenir un \u00e9l\u00e9ment de protection pour le diagnostiqueur\u00bb, pr\u00e9cise Me Jost. Illustration au travers de la simple question sur l’existence d’un traitement curatif contre les xylophages par le pass\u00e9. La question non seulement peut guider l\u2019op\u00e9rateur dans la r\u00e9alisation de sa mission, mais place aussi le vendeur devant sa responsabilit\u00e9. Mal r\u00e9dig\u00e9, le contrat de mission peut toutefois se retourner contre l\u2019op\u00e9rateur. Arm\u00e9 des meilleures intentions, le diagnostiqueur en dit parfois trop ou se montre maladroit. \u00ab Il ne faut pas se donner plus d\u2019obligations que n\u2019en comportent les textes. La meilleure assurance, c\u2019est d\u2019avoir un contrat de mission correctement r\u00e9dig\u00e9 qui reprenne les termes normatifs sans aller au-del\u00e0 \u00bb, souligne Pascal Martinet (lire l\u2019encadr\u00e9 ci-contre). En particulier les termes des normes termites NF P 03-201 et amiante NF X 46-020 o\u00f9 le contrat de mission appara\u00eet \u00e9crit noir sur blanc.<\/p>\n Avec plusieurs centaines d\u2019expertises au compteur, l\u2019expert se souvient de formules malheureuses \u00e0 proscrire : comme \u00ab un rep\u00e9rage a minima des mat\u00e9riaux de l\u2019annexe 13-9 \u00bb<\/em> : \u00ab l\u2019expression a minima ne fixe pas limite au contractuel. \u00bb<\/em> Autre exemple rencontr\u00e9, dans le cas des termites, avec une d\u00e9limitation approximative de la zone autour du b\u00e2timent. Pascal Martinet \u00e9voque des notions floues comme \u00ab les abords imm\u00e9diats du b\u00e2timent \u00bb<\/em>, \u00ab une zone minimale de 10 m\u00e8tres \u00bb<\/em>, \u00ab environ 10 m\u00e8tres du b\u00e2timent \u00bb<\/em>… \u00ab Il faut s\u2019en tenir \u00e0 la norme qui pr\u00e9cise une zone de 10 m\u00e8tres, dans la limite de propri\u00e9t\u00e9, autour de l\u2019emprise du b\u00e2ti, c\u2019est-\u00e0-dire, de tous les \u00e9l\u00e9ments b\u00e2tis, y compris les piscines, les terrasses, etc. \u00bb<\/em><\/p>\n L’expert le r\u00e9p\u00e8te, s\u2019en tenir aux normes, et se garder d\u2019aller au-del\u00e0. Illustration avec les termites o\u00f9 le diagnostiqueur est tenu d\u2019utiliser lampe, poin\u00e7on et loupe. Rien de plus selon la NF P 03-201. Inutile donc d\u2019indiquer si le diagnostiqueur va recourir \u00e0 des moyens de d\u00e9tection \u00e9lectroniques. \u00ab En indiquant ces moyens suppl\u00e9mentaires dans le contrat de mission, vous ouvrez le champ de l\u2019obligation de r\u00e9sultats. Mieux vaut s\u2019en tenir aux moyens normatifs. \u00bb<\/em> Pascal Martinet prend le cas de termites entre un mur et une plaque de pl\u00e2tre. \u00ab Avec les moyens classiques, lampe, poin\u00e7on et loupe, leur trace n\u2019est pas d\u00e9tectable. En revanche, avec les moyens \u00e9lectroniques, il devient possible de les d\u00e9tecter : si le contrat de mission a pr\u00e9cis\u00e9 le recours \u00e0 des moyens \u00e9lectroniques, alors il peut \u00eatre reproch\u00e9 au diagnostiqueur d\u2019\u00eatre pass\u00e9 \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de cette contamination.\u00bb<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La plupart des contentieux portent sur l\u2019accessibilit\u00e9 du b\u00e2timent le jour du diagnostic. Entre autres atouts, l\u2019ordre de mission permet d\u2019\u00e9viter ces litiges. M\u00eame s\u2019il est prescrit de fa\u00e7on explicite par certaines normes (amiante et termites), l\u2019ordre de mission reste absent de nombreux diagnostics. D\u2019avis d\u2019experts, le diagnostiqueur a cependant tort d\u2019en faire l\u2019\u00e9conomie, tant cet ordre de mission peut se r\u00e9v\u00e9ler pr\u00e9cieux, en cas de contentieux. Fort utile, mais peu utilis\u00e9. Damien Jost, avocat qui conna\u00eet bien la profession, dit encore relever de trop nombreux dossiers de contentieux d\u00e9pourvus d\u2019ordre de mission. Une proportion qui tend singuli\u00e8rement \u00e0 enfler lorsque le client est un particulier. Faute de temps, craignant une overdose de paperasserie, peur de g\u00eaner (pour ne pas dire contrarier) un prescripteur notaire ou un agent immobilier versatile, le diagnostiqueur immobilier peut y rechigner. Apr\u00e8s tout, tant qu\u2019il n\u2019y a pas de conflit, l\u2019absence de contrat de mission ne se r\u00e9v\u00e8le pas g\u00eanante. Il ne s\u2019agit ni d\u2019un devis, ni d\u2019un bon de commande… D\u2019ailleurs, m\u00eame lorsque ce contrat de mission existe bel et bien, celui-ci n\u2019est pas toujours r\u00e9dig\u00e9 en bonne et due forme : \u00ab Dans la plupart des contentieux, je ne trouve pas de contrat de mission, observe Pascal Martinet, expert judiciaire. Et lorsque j\u2019ai un document, il ressemble bien souvent \u00e0 un devis. \u00bb M\u00eame constat pour Me Jost qui rel\u00e8ve nombre de pseudos contrats de mission aux allures de \u00ab bons de commande \u00bb. O\u00f9 le diagnostiqueur cherche d\u2019abord \u00e0 s\u2019entourer de pr\u00e9cautions \u00e0 l\u2019encontre des mauvais payeurs, \u00e0 grands renforts de conditions g\u00e9n\u00e9rales de vente. Pour Damien Jost, l\u00e0 n\u2019est pas la nature originelle de l\u2019ordre de mission. M\u00eame si ce document, dans le cadre d\u2019un recouvrement demeure fort utile, sa vocation premi\u00e8re n\u2019est pas l\u00e0. … mais d\u2019un \u00e9l\u00e9ment de preuve en cas de contentieux \u00a0\u00ab Il s\u2019agit d\u2019un \u00e9l\u00e9ment ment de preuve extr\u00eamement utile \u00bb, explique Ma\u00eetre Jost. Exemple concret ? \u00ab Dans beaucoup de dossiers, le contentieux porte sur des parties hautes ou basses, des combles ou vides sanitaires, non inspect\u00e9s par l\u2019op\u00e9rateur. On se retrouve alors quelques ann\u00e9es apr\u00e8s la mission sans que l\u2019op\u00e9rateur ne se souvienne forc\u00e9ment des conditions d\u2019accessibilit\u00e9 des combles ou vides sanitaires. Un ordre de mission d\u00fbment \u00e9tabli, avec un descriptif du bien, permet de r\u00e9pondre \u00e0 la double question sur l\u2019existence et l\u2019accessibilit\u00e9 de ces parties du bien. L\u2019ordre de mission permet ainsi de d\u00e9finir le champ de la mission et son p\u00e9rim\u00e8tre. Certes, l\u2019ordre de mission n\u2019est pas une recette miracle qui va exon\u00e9rer \u00e0 coup s\u00fbr le diagnostiqueur. Trop simple. Mais, aux yeux des professionnels de justice, sa valeur est loin d\u2019\u00eatre anodine. Damien Jost confie son exp\u00e9rience en la mati\u00e8re : \u00ab Sur un contentieux, l\u2019une des premi\u00e8res questions pos\u00e9es par les experts judiciaires porte toujours sur l\u2019existence ou non d\u2019un ordre de mission. \u00bb Bien s\u00fbr, le diagnostiqueur ne sera pas forc\u00e9ment condamn\u00e9 parce qu\u2019il ne peut t\u00e9moigner d\u2019un ordre de mission ; mais son absence peut toutefois cr\u00e9er un pr\u00e9jug\u00e9 chez les experts qui aussi impartiaux soient-ils, n\u2019en restent pas moins humains. \u00ab Cela vient fragiliser la d\u00e9fense de l\u2019op\u00e9rateur \u00bb, reconna\u00eet volontiers l\u2019avocat. Attention, toute exclusion n\u2019est pas forc\u00e9ment recevable Ce n\u2019est pas parce qu\u2019on a inscrit une exclusion dans le contrat de mission, que celle-ci sera automatiquement recevable. Exemple, avec les hauteurs sup\u00e9rieures \u00e0 3 m\u00e8tres. 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Clairement, si le diagnostiqueur n\u2019a pas d\u00e9fini pr\u00e9alablement les conditions d\u2019acc\u00e8s et la mise des moyens n\u00e9cessaires, l\u2019exclusion des \u00e9l\u00e9ments situ\u00e9s \u00e0 plus de trois m\u00e8tres du sol, ne tient pas.\u00bb Question de bon sens : le donneur d\u2019ordres peut toujours affirmer qu\u2019il aurait mis en place les moyens d\u2019acc\u00e8s n\u00e9cessaires, si le diagnostiqueur l\u2019avait inform\u00e9 au pr\u00e9lable. Une dizaine de questions bien cibl\u00e9es suffisent Un ordre de mission, oui, mais pas pour y mettre n\u2019importe quoi. Aucune trame officielle, aucun mod\u00e8le, \u00e0 chacun de concocter son propre ordre de mission. En \u00e9vitant de produire des pages et des pages de litt\u00e9rature. \u00ab Il ne faut pas que \u00e7a devienne contraignant, note l\u2019avocat. Il faut trouver un juste milieu : une dizaine de questions bien cibl\u00e9es au grand maximum peuvent suffire.\u00bb Premi\u00e8re utilit\u00e9 du contrat de mission, d\u00e9finir les conditions d\u2019intervention de l\u2019op\u00e9rateur et le p\u00e9rim\u00e8tre de la mission. En particulier sur les parties accessibles lors de la visite. \u00ab Fondamental \u00bb, rel\u00e8ve Pascal Martinet, \u00ab car la plupart des contentieux portent sur l\u2019\u00e9tat d\u2019accessibilit\u00e9. \u00bb L\u2019ordre de mission est une mani\u00e8re de rappeler au donneur d\u2019ordres qu\u2019il lui appartient de cr\u00e9er les conditions d\u2019accessibilit\u00e9 \u00e0 tout ou partie du b\u00e2timent. Qu\u2019il s\u2019agisse de d\u00e9barrasser une pi\u00e8ce encombr\u00e9e ou de fournir des cl\u00e9s, par exemple. Au moins, il ne pourra \u00eatre reproch\u00e9 au diagnostiqueur de ne pas avoir alert\u00e9, en amont, le propri\u00e9taire : lequel aurait d\u00fb faciliter l\u2019acc\u00e8s \u00e0 tout ou partie du b\u00e2timent. Parmi les autres \u00e9l\u00e9ments \u00e0 mentionner, Me Jost fournit encore quelques pistes : l\u2019accessibilit\u00e9 aux documents techniques (plans, r\u00e8glements de copropri\u00e9t\u00e9, etc.), l\u2019existence de travaux par le pass\u00e9, ou d\u2019une mutation ant\u00e9rieure avec \u00e9ventuellement des diagnostics d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9s par le pass\u00e9… \u00ab Ce document permet d\u2019impliquer le vendeur en termes de d\u00e9claratif et peut ainsi devenir un \u00e9l\u00e9ment de protection pour le diagnostiqueur\u00bb, pr\u00e9cise Me Jost. Illustration au travers de la simple question sur l’existence d’un traitement curatif contre les xylophages par le pass\u00e9. 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